Oberlandesgericht Oldenburg:
Beschluss vom 3. Januar 2005
Aktenzeichen: 5 W 151/04

(OLG Oldenburg: Beschluss v. 03.01.2005, Az.: 5 W 151/04)

Zusammenfassung der Gerichtsentscheidung

In dem vorliegenden Fall geht es um eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 3. Januar 2005 mit dem Aktenzeichen 5 W 151/04. Die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 3. und 4. gegen den Beschluss des Landgerichts Aurich vom 14. September 2004 werden zurückgewiesen. Die Kostenentscheidungen der Beschlüsse des Amtsgerichts Emden vom 05.03.2004 und des Landgerichts Aurich vom 14.09.2004 werden jedoch geändert. Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Beteiligten zu 1. und 2. zu 10 % und die Beteiligten zu 3. zu 90 %. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Beteiligten zu 3., eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt. Die Beteiligten zu 3. tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren und für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf jeweils 40.000,-- Euro festgesetzt.

In der Begründung der Entscheidung wird auf die Beschlüsse des Amtsgerichts Emden vom 05.03.2004 und des Landgerichts Aurich vom 14.09.2004 verwiesen. Die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 3. und 4. sind nach den einschlägigen Vorschriften zulässig, jedoch in der Sache nicht begründet. Das Landgericht hat zu Recht entschieden, dass die gefassten Beschlüsse der Eigentümerversammlung unwirksam sind. Lediglich die Kostenentscheidungen der vorgenannten Entscheidungen waren zu ändern.

Weiterhin wird dargelegt, dass die Auffassung der Beteiligten zu 3., einer Sachentscheidung stehe entgegen, dass der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1. und 2. auch als Zwangsverwalter bestellt wurde, nicht zutreffend ist. Es wird darauf hingewiesen, dass ein Verstoß des Rechtsanwalts gegen ein Tätigkeitsverbot nicht zur Unwirksamkeit der Prozessvollmacht und der vorgenommenen Prozesshandlungen führt. Daher ist eine Aussetzung des Verfahrens oder ein Ruhen des Verfahrens nicht erforderlich.

Des Weiteren wird erklärt, dass das Landgericht zu Recht festgestellt hat, dass der Beschluss über die Zahlung einer Sonderumlage unwirksam ist, da er gegen den vereinbarten Verteilungsschlüssel verstößt. Die Tatsache, dass eine Berechnung nach unterschiedlichen Schlüsseln nur eine geringe Differenz ergibt, führt nicht dazu, dass das Anfechtungsrecht entfällt. Jeder Eigentümer hat grundsätzlich das Recht, eine ordnungsgemäße Verwaltung zu erreichen, unabhängig davon, ob er persönlich betroffen ist oder Nachteile erleidet.

Außerdem wird erläutert, dass die Entscheidung des Landgerichts, wonach die zu Top 6 gefasste Versorgungssperre wegen Verstoßes gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz unwirksam ist, rechtlich in Ordnung ist. Eine Versorgungssperre ist grundsätzlich zulässig, wenn ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung des Wohngeldes in erheblichem Verzug ist. Allerdings ist es notwendig, dass ein Anspruch in erheblicher Höhe zweifelsfrei besteht, also entweder anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist. Eine Erstattung von außergerichtlichen Kosten findet nicht statt.

Abschließend wird erwähnt, dass die Kostenentscheidungen des Amtsgerichts und des Landgerichts nicht rechtskonform sind. Die Verwalterin kann nicht für die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens verantwortlich gemacht werden, es sei denn, sie ist auch wegen eigener Interessen oder eigenem Verschulden am Verfahren beteiligt. Die Verwalterin hat auch nicht die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen und die außergerichtlichen Kosten den Beteiligten zu 1. und 2. zu erstatten. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nur in Ausnahmefällen möglich. Die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen die Beteiligten zu 3., eine Erstattung von außergerichtlichen Kosten findet ebenfalls nicht statt. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren und das Verfahren der weiteren Beschwerde wird festgesetzt.

Die Gerichtsentscheidung im Volltext:

OLG Oldenburg: Beschluss v. 03.01.2005, Az: 5 W 151/04

Tenor

Die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 3. und 4. gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Aurich vom 14. September 2004 werden zurückgewiesen.

Jedoch werden die Kostenentscheidungen der Beschlüsse des Amtsgerichts Emden vom 05.03.2004 und des Landgerichts Aurich vom 14.09.2004 wie folgt geändert:

Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Beteiligten zu 1. und 2. zu 10 % und die Beteiligten zu 3. zu 90 %; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Beteiligten zu 3.; eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Die Beteiligten zu 3. tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren und für das Verfahren der weiteren Beschwerde werden auf jeweils 40.000,-- Euro festgesetzt.

Gründe

I. Wegen des Sach- und Streitstandes wird auf die Beschlüsse des Amtsgerichts Emden vom 05.03.2004 und des Landgerichts Aurich vom 14.09.2004 verwiesen. Gegen den zuletzt genannten Beschluss haben die Beteiligten zu 3. und 4. sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die sie mit Schriftsätzen vom 05.11.2004 begründet haben. Wegen der Begründungen im einzelnen wird darauf Bezug genommen.

II. Die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 3. und 4. sind nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässig, in der Sache aber nicht begründet. Die Entscheidung des Landgerichts, wonach die in der Eigentümerversammlung vom 25.10.2003 zu den Tagesordnungspunkten 4 und 6 gefassten Beschlüsse unwirksam sind, ist frei von Rechtsfehlern. Lediglich die Kostenentscheidungen der vorgenannten Entscheidungen waren - wie aus dem Tenor ersichtlich - zu ändern.

1. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 3. steht einer Sachentscheidung im vorliegenden Verfahren nicht entgegen, dass der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1. und 2. zugleich seit dem 29.06.2004 hinsichtlich einer Eigentumswohnung der Anlage zum Zwangsverwalter bestellt worden ist. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob angesichts der Tatsache, dass die Rechtsstellung eines Zwangsverwalters der eines Treuhänders entspricht, der objektbezogen für das verwaltete Vermögen handelt und nicht als Interessenvertreter eines Wohnungseigentümers (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 64. Aufl., Einführung 9 vor § 164; Bärmann/Pick/Merle-Merle WEG, 9. Aufl., § 25 Rdn. 123) überhaupt von einer Interessenkollision im Sinne von § 43 a BRAO oder gar von einem Tätigkeitsverbot nach § 45 BRAO ausgegangen werden kann. Denn auch ein Verstoß des Rechtsanwalts gegen ein Tätigkeitsverbot führt nicht zur Unwirksamkeit der Prozessvollmacht und der namens der Partei vorgenommenen Prozesshandlungen (Hensler/Prütting/Eylmann, BRAO, 2. Aufl., § 45 Rdn. 50; Klein-Cosak, BRAO, 4. Aufl., § 45 Rdn. 43). Eine Klärung der Frage, ob der Verfahrensbevollmächtigte die Beteiligten zu 1. und 2. vertreten darf, ist daher im vorliegenden Verfahren nicht erforderlich, so dass für die beantragte Aussetzung ebenso wenig Raum ist wie dafür, das Ruhen des Verfahrens anzuordnen.

2. In der Sache ist das Landgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass der zu Top 4 gefasste Beschluss über die Zahlung einer Sonderumlage wegen Verstoßes gegen den in § 12 Ziffer 3 der Teilungserklärung vereinbarten Verteilungsschlüssel unwirksam ist. Zur Begründung im einzelnen wird insoweit auf den angefochtenen Beschluss Bezug genommen. Soweit die Beteiligten zu 3. mit der Begründung der weiteren Beschwerde darauf hinweisen, dass zwischen einer Berechnung der Sonderumlage nach der Wohn/Nutzfläche und nach den Miteigentumsanteilen nur eine verschwindend geringe Differenz besteht, lässt dieser Umstand das Rechtsschutzinteresse der Beteiligten zu 1. und 2. an einer Anfechtung des Beschlusses nicht entfallen. Für eine Anfechtung reicht grundsätzlich das Interesse eines Wohnungseigentümers aus, eine ordnungsgemäße Verwaltung zu erreichen. Denn das Anfechtungsrecht dient nicht nur dem persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers, sondern dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung (BayObLG WuM 1999, 179, 180; Staudinger-Wenzel, BGB, 12. Aufl., Vorbem. 64 zu §§ 43 ff WEG). Daher ist jeder Eigentümer befugt, einen Beschluss unabhängig davon anzufechten, ob er durch ihn persönlich betroffen ist oder sonstige Nachteile erleidet. Anhaltspunkte für einen Ausnahmefall, in dem die Geltendmachung des Anfechtungsrechts als rechtsmissbräuchlich und damit unzulässig anzusehen wäre, sind nicht ersichtlich.

3. Auch die Entscheidung des Landgerichts, wonach die zu Top 6 beschlossene Versorgungssperre in der vorliegenden Form wegen Verstoßes gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz unwirksam ist, hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Zwar wird es grundsätzlich für zulässig erachtet, einen Wohnungseigentümer, der sich mit der Zahlung des Wohngeldes in erheblicher Weise in Verzug befindet, nach vorheriger Androhung im Wege des Zurückbehaltungsrechtes nach § 273 Abs. 1 BGB von der Versorgung mit Wasser, Allgemeinstrom und Heizenergie auszuschließen (vgl. Bärmann/Pick/Merle-Merle, a.a.O., § 16 Rdn. 113; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 28 WEG Rdn. 146). § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG, wonach von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangt werden kann, wenn er sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtung zur Kosten- und Lastentragung (§ 16 Abs. 2 WEG) im Verzug befindet, stellt keine abschließende Sonderregelung dar. Diese Vorschrift bleibt wirkungslos, wenn das Wohnungseigentum wirtschaftlich überbelastet und deshalb eine Veräußerung der Wohnung im Wege der Versteigerung nicht möglich ist. In diesem Fall wäre der säumige Wohnungseigentümer in der Lage, seine Wohnung unbegrenzt auf Kosten der übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen (OLG Celle OLGZ 1991, 50, 51; BayObLG WuM 1992, 207, 208; OLG Hamm MDR 1994, 263; KG NJW-RR 2001, 1307). Um dieses für die übrigen Wohnungseigentümer untragbare Ergebnis zu vermeiden, ist es aber nicht erforderlich, der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Zurückbehaltungsrecht auch bei Ansprüchen einzuräumen, die in ihrem Bestand nicht gesichert sind. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Versorgungssperre für den betroffenen Wohnungseigentümer bzw. Mieter einschneidende Wirkungen hat und in der Regel dazu führt, dass ihm eine Nutzung der Wohnung kaum noch möglich ist. Diese gravierenden Folgen rechtfertigen es bei Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts davon abhängig zu machen, dass ein Anspruch in erheblicher Höhe zweifelsfrei besteht, also entweder anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist. Dem entspricht es im übrigen, dass auch der Wohnungseigentümer mit Gegenforderungen gegen Ansprüche der Gemeinschaft aus §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 BGB grundsätzlich nur aufrechnen darf, wenn seine Forderungen anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind (Bärmann/Pick/Merle-Merle, a.a.O., § 28 Rdn. 148).

Diese Einschränkung des Zurückbehaltungsrechts steht entgegen der Ansicht der weiteren Beschwerde der Beteiligten zu 3. auch nicht in Widerspruch zu den in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassungen. Vielmehr ergibt eine nähere Betrachtung der zu dieser Frage zustimmend zitierten Entscheidungen, dass es sich in der Regel um Fälle handelt, in denen die Wohngeldforderungen anerkannt oder rechtskräftig festgestellt waren (vgl. OLG Celle a.a.O., Seite 50; BayObLG a.a.O., Seite 207; KG a.a.O., Seite 1307).

4. Hingegen halten die vom Amtsgericht und Landgericht getroffenen Kostenentscheidungen einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die vom Amtsgericht getroffenen Feststellungen rechtfertigen es nicht, der Verwalterin im wesentlichen die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens aufzuerlegen. Voraussetzung für eine Kostenbelastung der Verwalterin ist vielmehr, dass sie zumindest auch in Wahrnehmung eigener Interessen - also nicht nur im Interesse der Wohnungseigentümer - oder wegen eigenen Verschuldens am Verfahren beteiligt ist (OLG Hamm OLGZ 1971, 1996, 105; OLG Frankfurt OLGZ 1980, 74; Bärmann/Pick/Merle-Merle, a.a.O., § 47 Rdn. 5). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich; insbesondere folgt im Beschlussanfechtungsverfahren ein Verschulden der Verwalterin nicht allein daraus, dass ein Beschluss vom Gericht für unwirksam erklärt worden ist.

Das Landgericht hat ebenfalls ohne hinreichende Begründung angeordnet, dass auch die Verwalterin die Gerichtskosten zu tragen und zudem den Beteiligten zu 1. und 2. die außergerichtlichen Kosten zu erstatten hat. Nach § 47 Satz 2 WEG kann das Gericht eine Erstattung bestimmen. Das bedeutet jedoch, dass die Erstattung eine Ausnahme ist, für die besondere Gründe vorliegen müssen (vgl. Bärmann/Pick/Merle-Merle a.a.O. § 47 Rdn. 31). Allein die Tatsache des Unterliegens führt nicht zu einer Erstattungspflicht. Es hat daher bei dem Grundsatz zu verbleiben, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde haben die Beteiligten zu 3. zu tragen. Auch insoweit entsprach es nicht der Billigkeit der Beteiligten zu 4. ebenfalls die Kosten aufzuerlegen, da sich ihre Beteiligung am Verfahren im wesentlichen auf eine Abänderung der vorinstanzlichen Kostenentscheidungen beschränkte. Im übrigen verbleibt es auch hier bei dem Grundsatz, dass eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten nicht stattfindet.

Den Geschäftswert hat der Senat nach § 48 Abs. 2 und 3 WEG für das Beschwerdeverfahren und für das Verfahren der weiteren Beschwerde hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu Top 4 auf 35.000,-- Euro und des Beschlusses zu Top 6 auf 5.000,-- Euro festgesetzt.

OLG Oldenburg:
Beschluss v. 03.01.2005
Az: 5 W 151/04