Amtsgericht Kerpen:
Urteil vom 19. Oktober 2005
Aktenzeichen: 15 II 3/05

(AG Kerpen: Urteil v. 19.10.2005, Az.: 15 II 3/05)

Tenor

Der Anfechtungsantrag wird zurückgewiesen.

Die Verfahrenskosten werden den Antragstellern auferlegt.

Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten findet nicht statt.

Gründe

Die Antragsteller sind Mitglieder der WEG "X-Straße-2g" in Frechen. Die Antragsgegner zu 1 sind die übrigen Wohnungseigentümer. Zu ihnen gehört auch der Antragsgegner zu 2, der zugleich Vorsitzender des Verwaltungsbeirates ist. Verwaltet wird die Gemeinschaft seit 1990 von dem Antragsgegner zu 3.

Zumindest seit dem Jahr 1990 haben sich die Antragsteller wiederholt mit Anfechtungsanträgen an das Gericht gewandt. Das Verhältnis des Antragstellers zu dem Antragsgegner zu 3 ist seit Jahren gespannt (auch wenn der Antragsgegner zu 3 dies inzwischen bestreiten mag). In diversen Verfahren haben der Antragsteller bzw. die Antragsteller die Wiederwahl des Antragsgegners zu 3 zum Verwalter angefochten.

In dem Verfahren AG Kerpen 15 II 40/97 (= LG Köln 29 T 265/99 = OLG Köln 16 Wx 172/00) hatte das Anfechtungsverfahren in der ersten Instanz Erfolg. In der zweiten Instanz wurde der Antrag der Antragsteller zurückgewiesen und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt, daß es zwar zu Ausfällen des Verwalters gegenüber dem Antragsteller gekommen sei, diese jedoch vor dem Hintergrund des Verhaltens der Antragsteller zu sehen seien, die ihrerseits den Verwalter verächtlich gemacht hätten und ihn mit Formalbeleidigungen überzogen hätten (vgl. im einzelnen a.a.O. S. 3 ff. der Entscheidung). Zu einer Sachentscheidung durch das OLG Köln (16 Wx 172/00) kam es seinerzeit nicht mehr, weil während des noch laufenden Verfahrens die Zeit, für welche der Verwalter bestellt worden war, abgelaufen war.

Mit dem Verfahren AG Kerpen 15 II 25/03 = LG Köln 29 T 3/04 = OLG Köln 16 Wx 191/04 (vgl. zur Entscheidung des OLG Köln hier Bl. 70 ff. GA, abgedruckt in NZM 2005, 149) haben sich die Antragsteller erneut gegen die Wiederwahl des Antragsgegners zu 3 gewandt. Während das Anfechtungsverfahren in den ersten beiden Instanzen erfolglos war, wurde durch das OLG Köln mit Beschluß vom 17.12.2004 festgestellt, daß die Wahl des Antragsgegners zu 3 zum Verwalter nichtig ist. Gegen diese Entscheidung hat der Antragsgegner erfolglos Gegenvorstellung erhoben (vgl. dazu den Beschluß des OLG Köln vom 7.3.2005, Bl. 197 ff. GA). Weiter ist beim BVerfG eine Verfassungsbeschwerde anhängig (vgl. die Begründung Bl. 111 ff. GA), die jedoch nach einer Mitteilung der Antragsteller mit Beschluß vom 6.4.2005 als unzulässig zurückgewiesen wurde (BVerfG, 1 BvR 558/05).

Nach der Entscheidung des OLG Köln ist von dem Antragsgegner zu 2 zu einer Eigentümerversammlung eingeladen worden, die am 11.1.2005 im Hobbyraum der Gemeinschaft stattfand. Auf der Versammlung wurden u.a. folgende Beschlüsse gefaßt (vgl. Bl. 92 ff. GA):

Unter TOP 3 wurde der Antragsgegner zu 3 für die Zeit von der Beschlußfassung bis zum 31.3.2006 zum Verwalter bestellt und Fragen zum Verwaltervertrag geregelt.

Unter TOP 4 wurde eine Regelung zur "Sicherstellung der Administration" für den Zeitraum vom 17.12.2004 (Tag der Beschlußfassung durch das OLG Köln) bis zum 11.1.2005 beschlossen.

Unter TOP 5 wurde schließlich der Verwaltungsbeirat legitimiert, den Verwaltervertrag mit dem Antragsgegner zu 3 abzuschließen.

Mit einem Antrag vom 12.1.2005 wurden die Beschlüsse zu TOP 3, 4 und 5 angefochten. Das Anfechtungsschreiben trägt im Kopf die Namen beider Antragsteller und wurde ausschließlich vom Antragsteller unterzeichnet. In der Begründung benutzt der Antragsteller den Plural ("Wir beantragen, ..."). Das Schreiben ging am 12.1.2005 bei Gericht ein.

Nach dem Ablauf der Anfechtungsfrist hat die Antragstellerin zum Ausdruck gebracht, daß die Anfechtung auch in ihrem Namen erfolge.

Die Antragsteller sind der Auffassung, daß die angefochtenen Beschlüsse nichtig bzw. zumindest für ungültig zu erklären seien. Im wesentlichen meinen die Antragsteller dabei, daß die Wiederwahl des Verwalters schon aufgrund der Entscheidung des OLG Köln vom 17.12.2004 nicht (mehr) ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen könne. So sei der Entscheidung des OLG Köln namentlich zu entnehmen, daß der Antragsgegner zu 3 in der Vergangenheit versucht habe, sie - die Antragsteller - in Eigentümerversammlungen "mundtot" zu machen. Dieses Fehlverhalten führe dazu, daß der Antragsgegner zu 3 für die Gemeinschaft "nicht mehr wählbar" sei.

Die Antragsteller beantragen,

die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 11.1.2005 zu TOP 3, 4 und 5 für nichtig, hilfsweise für ungültig zu erklären.

Die Antragsgegner beantragen,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie meinen, daß die Entscheidung des OLG Köln in der von den Antragstellern favorisierten Auslegung praktisch einem "Berufsverbot" des Antragsgegners zu 3 für die Eigentümergemeinschaft gleich komme. Dies sei nicht hinnehmbar. Außerdem genieße der Antragsgegner zu 3 das Vertrauen der überwältigenden Mehrheit der Antragsgegner zu 1.

Auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 12.4.2005 wird Bezug genommen.

Der Antrag ist nicht begründet.

Das Gericht sieht dabei keine Veranlassung der von dem Miteigentümer Schmoll aufgeworfenen Frage nach der Prozeßfähigkeit des Antragstellers nachzugehen. So ist die Prozeßfähigkeit zwar eine von Amts wegen zu prüfende Prozeß- bzw. Verfahrensvoraussetzung. Prüfungen in dieser Richtung sind aber nur dann anzustellen, wenn hinreichende Zweifel an der Prozeßfähigkeit einer Person vorhanden sind. Derartige Zweifel sind hier offenkundig nicht gegeben.

Unter dem Blickwinkel der Zulässigkeit des Verfahrens könnte allenfalls zu erwägen sein, ob der Antragsteller überhaupt in der Lage war, zunächst alleine die Beschlüsse anzufechten. Der Antragsteller ist nämlich zusammen mit seiner Ehefrau, die dem Verfahren erst nach dem Ablauf der Anfechtungsfrist beigetreten ist, als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Steht aber das Eigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zu, so kann das Stimmrecht von ihnen nur einheitlich - und durch alle - ausgeübt werden (vgl. Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 25 Rz. 42). Es spricht viel dafür, daß sich dies im Bereich des Anfechtungsrechts in der Gestalt fortsetzt, daß die Anfechtung von Beschlüssen auch nur durch alle Berechtigten - und nicht alleine durch einen - durchgeführt werden kann (vgl. dazu BayObLG, NJW-RR 1991, 215; a.A. Wenzel, in: Sonderausgabe des Staudinger zum WEG, 1997, Vor § 43 Rz. 80 und § 43 Rz. 43).

Für den vorliegenden Fall kann die Frage indessen offen bleiben. Denn die von der Eigentümergemeinschaft gefaßten Beschlüsse sind nicht zu beanstanden. Sie sind daher auf die Anfechtung hin nicht für ungültig zu erklären; erst recht sind die Beschlüsse nicht nichtig.

Die Antragsteller greifen die gefaßten Beschlüsse aus drei unterschiedlichen Richtungen an:

- Zunächst machen sie geltend, daß die Beschlüsse für ungültig zu erklären seien, weil der Versammlungsort nicht geeignet gewesen sei.

- Weiter machen sie geltend, daß die Wahl des Antragsgegners zu 3 zum Verwalter im Lichte der Rechtsprechung des OLG Köln aus dem Verfahren 16 Wx 191/04 (= NZM 2005, 149) keinen Bestand haben könne.

- Schließlich werden erneut "alte Vorwürfe" gegen den Antragsgegner zu 3 vorgebracht.

Bezüglich der Wahl des Versammlungsortes teilt das Gericht nicht die von den Antragstellern geäußerten Bedenken. Auffällig ist dazu schon, daß die zahlreich in der Sitzung vom 12.4.2005 erschienen Wohnungseigentümer (rund 20 Wohnungseigentümer sind zu dem Termin erschienen) keinen Anlaß für Beanstandungen oder Beschwerden sahen. Ohne Einschränkungen wurde der von dem Antragsgegner zu 3 gewählte Raum als geeignet angesehen. Bereits diese Bekundungen der übrigen Antragsgegner sprechen gegen den Vortrag der Antragstellerseite, daß der Hobbyraum ungeeignet für die Abhaltung der Versammlung gewesen sei. Dies kann aber letztlich auf sich beruhen. Denn die Antragsteller machen gar nicht geltend, daß ihnen die Ausübung ihres Stimmrechtes durch die Wahl Versammlungsraumes unzumutbar erschwert worden wäre. Persönlich waren weder der Antragsteller noch die Antragstellerin zu der Eigentümerversammlung gekommen. Für beide war nur einer ihrer Söhne am Versammlungsort erschienen. Aber auch der Sohn der Antragsteller war nach ihrem Vortrag nicht zu dem Zweck erschienen, dort das Stimmrecht für die Antragsteller auszuüben (wobei hier zunächst nicht weiter der Frage nachgegangen werden soll, ob dies überhaupt zulässig gewesen wäre). Damit fehlt es aber an der Betroffenheit in eigenen Rechten der Antragsteller. Wenn nämlich die Antragsteller selbst gar nicht an der Versammlung - und sei es durch einen Vertreter - teilnehmen wollten, so können sie sich nicht über eine angebliche falsche Wahl des Versammlungsortes beschweren. Derartige Auswahlmängel können nur die Wohnungseigentümer erfolgreich vortragen, die durch die Wahl in ihren Rechten betroffen sind.

Problematischer ist, ob der Antragsgegner zu 3 aufgrund seines Verhaltens anläßlich einer Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 nicht mehr zum Verwalter bestellt werden kann.

In dem bereits erwähnten Beschluß vom 17.12.2004 (16 Wx 191/04 = NZM 2005, 149) hat das OLG Köln angenommen, daß der Antragsgegner zu 3 die Antragsteller mit einer erkennbar vorbereiten Aktion um ihr Stimmrecht in der Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 gebracht habe. Dieses Verhalten des Antragsgegners zu 3 soll zu einer Nichtigkeit des damaligen Beschlusses führen. Weiter soll der Verstoß des Antragsgegners zu 3 im Ergebnis dazu führen, daß "ein erneute Wiederwahl des Antragsgegners (zu 3) schwerlich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen dürfte" (vgl. a.a.O. auf S. 6 des Entscheidungsumdrucks, hier Bl. 75 GA).

Das Gericht teilt diese Bedenken des OLG Köln im Ergebnis nicht.

Mit dem OLG Köln geht das Gericht allerdings davon aus, daß der Antragsgegner zu 3 mit dem Verschicken der Einladung zu der Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 darauf hätte hinweisen müssen, daß Abkömmlinge von Wohnungseigentümern nach der Regelung in der Gemeinschaftsordnung nicht vertretungsberechtigt sind. Wenn nämlich in der Vergangenheit - und sei es nur vereinzelt - derartige Vertretungen unbeanstandet geblieben sein sollten, so hätte es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, hier im Vorfeld der anstehenden Eigentümerversammlung einen Hinweis zu geben.

Das Gericht hat auch keinen Zweifel daran, daß der Antragsgegner zu 3 nach der Eigentümerversammlung aus dem Jahre 2002 auf die Problematik angesprochen worden war. Das OLG Köln hat sich dazu auf einen Vermerk des Antragsgegners gestützt, welchen dieser auf dem Versammlungsprotokoll 2002 angebracht hatte. Danach wurde der Antragsgegner nach der damaligen Versammlung von mehreren Wohnungseigentümern auf die Vertretungsregelung in der Teilungserklärung hingewiesen.

Auch wenn der Antragsgegner zu 3 daher bereits vor der Versammlung vom März 2003 einen Hinweis hätte erteilen müssen, so kann in dem Unterlassen eines solchen Hinweises nach Auffassung des Gerichts noch nicht der Auftakt dazu gesehen werden, daß die Antragsteller bei der für das Jahr 2003 anstehenden Eigentümerversammlung um ihr Stimmrecht gebracht werden sollten. Insbesondere fehlen konkrete Anhaltspunkte für die Annahme, daß es der Antragsgegner zu 3 bewußt unterlassen hätte dieser Frage nachzugehen, um die Antragsteller - bzw. ihren entsandten Vertreter - bei der nächsten Eigentümerversammlung "auflaufen" zu lassen.

Der Antragsgegner zu 3 hätte weiter nach dem Erhalt des Faxes von den Antragstellern (kurz vor der Eigentümerversammlung) eine Prüfung vornehmen müssen, wie auf der Versammlung weiter vorzugehen war. Wenn nämlich die Antragsteller in dem Fax das Erscheinen eines ihrer Söhne angekündigten, der auf der Versammlung für sie präsent sein sollte, so hätte die Rechtslage von dem Antragsgegner zu 3 noch vor der Versammlung geprüft werden müssen.

Nach Auffassung des OLG Köln hätte der Antragsgegner zu 3 bei der Prüfung der Rechtslage dabei zu dem Ergebnis kommen müssen, daß der Sohn des Antragstellers als ihr Vertreter in der Eigentümerversammlung hätte zugelassen werden müssen. Begründet hat das OLG Köln seine Auffassung mit dem Hinweis, daß dies seit Jahren (was im Rechtsbeschwerdeverfahren als unstrittig zugrunde gelegt werden konnte) der hergebrachten Übung in der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprochen habe (vgl. S. 4 der Entscheidung des OLG Köln vom 17.12.2004 mit Hinweis auf Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 25 Rz. 16). Mit den Grundsätzen von Treu und Glauben sei es nicht vereinbar, wenn die Wohnungseigentümer über Jahre hinweg die von einer vereinbarten Vertretungsregelung abweichende Praxis geduldet hätten und sie sich sodann "auf einmal" zu einem Zeitpunkt auf die Klausel beriefen, zu welchem sich ein Wohnungseigentümer nicht mehr rechtzeitig auf die Situation einstellen konnte (vgl. Lüke a.a.O.; ebenso auch Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 25 Rz. 62). Indem der Sohn der Antragsteller nicht als stimmberechtigt angesehen wurde, seien die Antragsteller vorsätzlich um ihr Stimmrecht gebracht worden. Dieser Verstoß rechtfertige es, die Nichtigkeit der damaligen Bestellung anzunehmen.

Dieser Rechtsauffassung kann sich das Gericht nicht anschließen (vgl. kritisch zu der Frage, ob das - auch vorsätzliche - Beschneiden von Stimmrechten zur Nichtigkeit einer Beschlußfassung führen kann auch Häublein, in: ZMR, 2004, 723 [730] re. Spalte).

Im Grundsatz ist davon auszugehen, daß die Vertretung von Wohnungseigentümern in der Teilungserklärung (bzw. Gemeinschaftsordnung) Beschränkungen unterworfen werden kann. Dies wird ersichtlich auch von dem OLG Köln zu gesehen. Liegt eine wirksame Beschränkung des Vertretungsrechts vor, so ist fraglich, welche Folgen dies im einzelnen nach sich zieht.

In einer Entscheidung aus dem Jahr 1986 (Beschluß vom 11.11.1986 - V ZB 1/86 -, BGHZ 99, 90 = NJW 1987, 650 = JZ 1987, 465 m. Anm. Weitnauer) hat der BGH dazu ausdrücklich offen gelassen, ob Ausnahmen von an sich wirksamen Vertretungsbeschränkungen unter dem Blickwinkel von "Treu und Glauben" zugelassen werden können. Der Leitsatz zu der Entscheidung lautet:

"Die in einer Teilungserklärung enthaltene Klausel, nach der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch Ehegatten, einen Wohnungs- oder Teileigentümer und den Verwalter derselben Wohnanlage vertreten lassen können, ist grundsätzlich wirksam. Ob im Einzelfall Ausnahmen wegen Unzumutbarkeit nach Treu und Glauben geboten sein können, bleibt offen."

Dies deckt sich mit den Ausführungen des V. Senats in der Entscheidung, in welcher ausführlich dargelegt wird, daß derartige Stimmrechtsbeschränkungen grundsätzlich mit der Vertragsfreiheit zu rechtfertigen sind.

Ohne nähere Begründung hat der BGH in einer späteren Entscheidung aus dem Jahre 1993 (Beschluß vom 29.1.1993 - V ZB 24/92 -, NJW 1993, 1329) wie folgt ausgeführt:

"Allerdings kann die Gemeinschaft unter Umständen nach Treu und Glauben gehalten sein, auf der geregelten Vertretungsbeschränkung nicht zu bestehen (vgl. BGHZ 99, 90 (96) = NJW 1987, 650 = LM § 8 WohnungseigentumsG Nr. 7). Unter welchen Voraussetzungen das der Fall sein kann, bedarf hier indes keiner Entscheidung, da der Ehemann der Bet. zu 3 diese in den Versammlungen der Gemeinschaft vertritt."

Diese Bezugnahme des BGH auf den Beschluß aus dem Jahre 1986 ist von den dortigen Ausführungen nicht gedeckt. Denn in der Entscheidung vom 11.11.1986 hat der BGH die Rechtsfrage noch ausdrücklich offen gelassen. Es fehlt daher in der Entscheidung aus dem Jahre 1993 auch an der erforderlichen juristischen Auseinandersetzung mit der Problematik, wenn der BGH - in einem obiter dictum - nun einfach postuliert, daß sich aus Treu und Glauben Ausnahmen von einem Vertretungsverbot ableiten ließen.

Nach Auffassung des Gerichts können solche Ausnahmen von wirksamen Vertretungsregelungen zumindest nicht mit dem Argument einer "jahrelangen Übung" gerechtfertigt werden.

So entspricht es allgemeiner Meinung, daß Regelungen in einer Teilungserklärung nicht durch eine jahrelange Übung außer Kraft gesetzt bzw. geändert werden können (vgl. nur PfälzOLG Zweibrücken, Beschluß vom 24.8.1999 - 3 W 164/99 -, ZMR 1999, 853; BayObLG, Beschluß vom 17.1.2000 - 2Z BR 99/99 -, ZMR 2000, 319; Beschluß vom 20.2.2003 - 2Z BR 136/02 -, ZMR 2003, 519; OLG Düsseldorf, Beschluß vom 17.12.2003 - I-3 Wx 118/03 -, ZMR 2004, 451 - obiter dictum -; LG Berlin, Beschluß vom 4.5.2001 - 85 T 364/00 -, ZMR 2003, 61; AG Hamburg-Wandsbek, Beschluß vom 20.1.2004 - 715 II 21/03 -, ZMR 2004, 382).

Für Regelungen betreffend das Stimmrecht kann nach Auffassung des Gerichts nichts anderes gelten. Sieht daher eine Teilungserklärung eine Beschränkung in der Vertretungsmöglichkeit vor und ist diese Klausel wirksam, so kann die Bestimmung nicht alleine deshalb unbeachtet bleiben, weil man die Regelung über Jahre hinweg nicht praktiziert oder erst gar nicht zur Kenntnis genommen hat. Ein solches Ergebnis läßt sich namentlich nicht mit dem Grundsatz von "Treu und Glauben" begründen. Dabei wird nämlich verkannt, daß das Stimmrecht der übrigen Wohnungseigentümer in ihrem Gewicht geschmälert wird, wenn an sich nicht stimmberechtigte Personen zur Abstimmung zugelassen werden. Dies erscheint nicht vertretbar. Denn die Wohnungseigentümer haben einen Anspruch darauf, daß die gültige Gemeinschaftsordnung auch eingehalten wird.

Damit ist im übrigen nicht gesagt, daß die Wohnungseigentümer, welche von der Berufung auf die Teilungserklärung überrascht sein mögen, schutzlos gestellt werden müßten. Nach Auffassung des Gericht kann der Lösungsweg nur nicht darin bestehen, einem Vertreter - dem das Stimmrecht an sich versagt werden müßte - auf einmal ein Stimmrecht zuzubilligen.

Vorzugswürdig erscheint es, daß auf der Versammlung sodann keine rechtmäßigen Beschlüsse gefaßt werden können. Denn in der Tat muß es dem "überraschten Wohnungseigentümer" ermöglicht werden, sich noch auf die neue Situation einzustellen. Dies erfordert aber, daß in der anberaumten Versammlung keine Beschlüsse gefaßt werden. Aber auch aus Sicht der übrigen Wohnungseigentümer ist dies die einzig vertretbare juristische Antwort auf das Dilemma: Sollte nämlich - etwa mit der Stimme des an sich ausgeschlossenen Vertreters - ein Mehrheitsbeschluß gefaßt werden, so könnte die Minderheit mit Recht geltend machen, daß der Beschluß wegen eines Verstoßes gegen die Teilungserklärung (auf Anfechtung hin) für unwirksam zu erklären ist. Anstatt daher dem nicht berechtigten Vertreter ein Stimmrecht zuzubilligen, sollten die auf der Versammlung gefaßten Beschlüsse auf eine entsprechende Anfechtung hin ausnahmslos für ungültig erklärt werden. Bei dieser speziellen Situation hat es dabei nach Auffassung des Gerichts nicht darauf anzukommen, ob sich der Stimmrechtsausschluß bei der Beschlußfassung ausgewirkt hat, also eine Kausalität zwischen dem Rechtsverstoß und dem Beschluß anzunehmen ist oder ausgeschlossen werden kann. Denn das Gebot der Fairneß gegeben dem "überraschten Wohnungseigentümer" gebietet es, daß erst gar nicht mehr zu Abstimmungen geschritten wird. In diesen Fällen ist es daher angezeigt, jenseits der Nichtigkeit von Beschlüssen deren Ungültigkeit auf Anfechtung hin festzustellen, ohne daß dazu Kausalitätserwägungen anzustellen wären (anders noch AG Kerpen, 15 II 25/03).

Auf dieser Linie bewegt sich wohl auch die bereits oben zitierte Entscheidung des BayObLG vom 20.2.2003 (ZMR 2003, 519). In dem dort zu entscheidenden Fall sah die Teilungserklärung das Ruhen des Stimmrechts bei den Wohnungseigentümern vor, welche mit fällen Zahlungsverpflichtungen mehr als einen Monat in Rückstand waren. Jahrelanger Übung entsprechend wurden dazu in der Versammlung keine Feststellungen getroffen. Das BayObLG hat daraus nicht etwa den Schluß gezogen, daß die Berufung auf die Regelung nun treuwidrig sei, sondern zu Recht ausgeführt, daß es die unterbliebenen Feststellungen zu den Zahlungsrückständen verbieten, überhaupt von einer beschlußfähigen Versammlung auszugehen (vgl. a.a.O. unter II. 4b a.E. = S. 521 li. Spalte).

Alleine diese Reaktion der Rechtsordnung erscheint dem Gericht zu vernünftigen und rechtskonformen Ergebnissen zu kommen: Wird daher ein Vertreter in einer Versammlung unvermittelt und für ihn nicht vorhersehbar damit konfrontiert, daß er (entgegen jahrelanger Übung) ein Stimmrecht nicht ausüben könne, so muß die Eigentümerversammlung insgesamt "wiederholt" werden. Denn es ist weder dem Vertretenen zuzumuten, daß sein Vertreter in der Eigentümerversammlung unvorhergesehen zurückgewiesen wird, noch ist es den anderen Wohnungseigentümer zuzumuten, daß unter Mißachtung von Regelungen aus der Teilungserklärung ein an sich nicht bestehendes Stimmrecht ausgeübt werden kann.

Gegen die herrschende Meinung, welche in diesen Fällen ein Stimmrecht zubilligen will, spricht weiter, daß der Verwalter dadurch gezwungen würde, praktisch sehenden Auges gegen die Teilungserklärung zu verstoßen. Das Gericht hat dazu keinen Zweifel daran, daß vielfach die Teilungserklärungen von den Betroffenen nicht zureichend zur Kenntnis genommen werden. Mitunter finden sich dort Regelungen zur Frage der Stimmrechtsausübung oder auch zur Frage der Protokollierung von Beschlüssen etc. Kommt es in diesen Bereichen jahrelang zu Verstößen gegen den Buchstaben der Teilungserklärung, so beruhen derartige Fehler häufig auf einer Unkenntnis der Beteiligten. Nach Auffassung des Gerichts kann nicht überzeugend begründet werden, weshalb bewußte Verstöße gegen die Teilungserklärung unbeachtlich bleiben sollten. Einen solchen Verstoß kann weder die Gemeinschaft noch gar der Verwalter gestatten.

Weiter ist zu bedenken, daß der BGH mit der sog. "Jahrhundertentscheidung" vom 20.9.2000 (- V ZB 58/99 -, BGHZ 145, 158 = ZMR 2000, 771 = NJW 2000, 3500 = MDR 2000, 1367 = ZWE 2000, 518 = NZM 2000, 1184 = WE 2001, 4 = DWE 2000, 113) die Bedeutung der Teilungserklärung besonders deutlich hervorgehoben hat. So sollen namentlich Beschlüsse, durch welche die Teilungserklärung abgeändert werden soll, nichtig sein (falls sie sich nicht auf eine sog. Öffnungsklausel zurückführen lassen). Hätten daher die Wohnungseigentümer hier beschlossen, daß - abweichend von der Regelung in der Teilungserklärung - generell auch Abkömmlinge vertretungsberechtigt sein sollen, so unterliegt es überhaupt keinem Zweifel, daß ein derartiger Beschluß auf der Basis der BGH-Entscheidung vom 20.9.2000 als nichtig angesehen müßte (da die Gemeinschaft diesbezüglich über keine sog. "Öffnungsklausel" verfügt).

Vor diesem Hintergrund ist es nach Auffassung des Gerichts nicht mehr zu begründen, daß die Gemeinschaft einerseits strikt an die Teilungserklärung gebunden sein soll (und abweichende Beschlüsse dazu für nichtig erachtet werden sollen), andererseits aber einfach punktuelle Eingriffe bei der Anwendung der Teilungserklärung statthaft sein sollen und an sich ausgeschlossene Vertreter doch einfach als stimmberechtigt angesehen werden könnten.

Richtig erscheint daher, daß dem Gebot von Treu und Glauben in der Weise Rechnung getragen wird, daß die von der Berufung auf die Klausel überraschten Wohnungseigentümer praktisch eine Verschiebung der Versammlung erzwingen können (was damals von dem Gericht in der Entscheidung vom 1.12.2003 - 15 II 25/03 - noch nicht in der Schärfe gesehen wurde). Der richtige Weg zu Lösung des Konflikts hat also nicht über die rechtswidrige Teilhabe der an sich nicht stimmberechtigten Wohnungseigentümer, sondern über die ordnungsgemäße "Wiederholungsversammlung" zu gehen.

Nach Auffassung des Gericht ist somit als Zwischenergebnis festzuhalten, daß weder der Gemeinschaft der übrigen Wohnungseigentümer (also den Antragsgegnern zu 1) noch dem Verwalter (also dem Antragsgegner zu 3) vorgehalten werden kann, sie hätten den Sohn des Antragstellers seinerzeit an der Eigentümerversammlung teilnehmen lassen müssen. Damit scheidet nach Auffassung des Gerichts auch der Vorwurf aus, die Antragsteller seien vorsätzlich in ihrem Stimmrecht verletzt worden. Denn bei richtiger Beurteilung der Rechtslage stand den Antragstellern damals gar kein Stimmrecht zu, welches sie durch ihren Sohn hätten ausüben lassen können.

Nach Auffassung des Gerichts wäre es daher alleine richtig gewesen, die Versammlung abzubrechen und zu einer neuen Eigentümerversammlung einzuladen, falls es - was inzwischen streitig geworden ist - zuvor jahrelanger Übung entsprochen haben sollte, daß Abkömmlinge von Wohnungseigentümern bei den Eigentümerversammlungen teilnehmen und dort auch abstimmen konnten.

Dabei spielt im übrigen auch keine Rolle, ob auf der Versammlung die Abkömmlinge von anderen Wohnungseigentümern mit Stimmrecht zugelassen wurden.

Dabei wird nicht verkannt, daß die ungleiche Behandlung von Wohnungseigentümern natürlich zu vermeiden ist. Es wäre daher auch in keiner Weise angängig, wenn sich Wohnungseigentümer zum Teil unbeanstandet in Eigentümerversammlungen durch ihre Abkömmlinge hätten vertreten lassen können, während dieses Recht anderen Wohnungseigentümern - hier den Antragstellern - abgesprochen wurde.

Andererseits gehört es zu dem "Grundrepertoire" der Rechtsfindung, daß es keinen Anspruch auf Gleichbehandlung "im Unrecht gibt". Wenn sich daher andere Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 28.3.2003 (oder auch früher) vertreten ließen, so können die Antragsteller daraus nicht ihrerseits keinen Anspruch ableiten, ebenfalls gegen die Teilungserklärung verstoßen zu dürfen. Daß es keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht gibt ist wiederholt von den Gerichten entschieden worden (vgl. nur HansOLG Hamburg, Beschluß vom 18.11.1997 - 2 Wx 61/97 -, ZMR 1998, 584 und Beschluß vom 4.2.2004 - 2 Wx 99/01 -, ZMR 2004, 454 [455]; BayObLG, Beschluß vom 14.2.2002 - 2Z BR 184/01 -, ZMR 2002, 536 und OLG Schleswig, Beschluß vom 2.9.2004 - 2 W 94/04 - derzeit wohl noch unveröffentlicht). Als Paradebeispiel sei an dieser Stelle nur die Konstellation erwähnt, daß ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung (etwa auf seinen Balkon vornimmt), die zunächst geduldet wird, ein anderer Wohnungseigentümer dann eine ähnliche Veränderung vornimmt und er auf Beseitigung in Anspruch genommen wird. Selbst bei derartigen Konstellationen, wo der Unrechtszustand gleichsam "mit Händen greifbar ist" wird eine Gleichbehandlung im Unrecht abgelehnt (vgl. den Beschluß des OLG Schleswig, ergangen zu einer baulichen Veränderung).

Dem Gericht leuchtet nicht ein, weshalb hier mit Blick auf die Stimmrechtsausübung eine andere Grundlinie verfolgt werden müßte oder auch nur verfolgt werden könnte. Zutreffend heißt es daher auch bei Merle (vgl. Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 25 Rz. 165):

"Der wesentliche Inhalt des Gleichbehandlungsgrundsatzes ist, daß im Rahmen des Gemeinschaftsverhältnisses jedes Mitglied bei gleichen Voraussetzungen gleich behandelt werden muß. Differenzierungen, für die ein sachlicher Grund besteht, verstoßen dagegen nicht gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz. Auch ergibt sich kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht."

Weiter führt Merle am Ende der Randziffer aus:

"Verstößt ein Beschluß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, ist dieser nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar."

Für das Verfahren, über welches das OLG zu entscheiden hatte, folgt daraus, daß der Antragsteller aus der Ungleichbehandlung - wenn denn eine vorgelegen hätte (vgl. dazu noch sogleich) - nicht das Recht für sich hätte in Anspruch nehmen können, sich durch einen seinen Söhne vertreten zu lassen. Für ihr Stimmrecht war daher unerheblich, ob sich auf der Eigentümerversammlung ein anderes Mitglied der Gemeinschaft durch einen Abkömmling vertreten lassen konnte oder nicht.

Anders ausgedrückt: Wenn auf der Versammlung einem nicht stimmberechtigten Abkömmling eines anderen Wohnungseigentümers zu Unrecht ein Stimmrecht eingeräumt worden sein sollte, so hätte dies zwar Veranlassung für eine Anfechtung geben können. Keinesfalls hätten die Antragsteller aber aus dem Gleichbehandlungsgebot einen Anspruch darauf ableiten können, ihrerseits auch das Stimmrecht durch einen ihrer Söhne ausüben zu können.

Damit ist aber im Ergebnis festzuhalten, daß die Antragsteller damals nicht rechtswidrig in ihren Stimmrechten beeinträchtigt wurden. Denn sie hatten zu der Eigentümerversammlung eine nicht vertretungsberechtigte Person geschickt. Angesichts der Regelung in der Teilungserklärung durfte der Sohn nicht zu der Eigentümerversammlung zugelassen werden.

Mit dem OLG Köln wäre allerdings zu beanstanden, wenn der Antragsgegner zu 3 - was inzwischen streitig ist (vgl. das Schreiben des Antragsgegners zu 3 vom 11.4.2005 auf S. 3 = Bl. 271 GA) - die Abstimmung über die Frage, ob dem Vertreter der Antragsteller ein Stimmrecht zugebilligt werden solle, mit Suggestivfrage eingeleitet haben sollte, ob "etwa" einer der anwesenden Wohnungseigentümer für ein Stimmrecht des Sohnes sei.

Ob der Antragsgegner zu 3 wirklich eine solche Suggestivfrage gestellt hat, kann aber nach Auffassung des Gerichts letztlich offen bleiben. Denn entscheidend bleibt nach Auffassung des Gerichts, daß die Zurückweisung des Sohnes der Antragsteller unstreitig auf einen Beschluß der Wohnungseigentümer zurückzuführen ist. Diese - und nicht der Antragsgegner zu 3 - haben mit dem Beschluß entschieden, dem Sohn der Antragsteller in der Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 kein Stimmrecht zuzubilligen. Aufgrund der oben dargestellten Erwägungen geht das Gericht auch davon aus, daß dieser Beschluß inhaltlich richtig war (nur hätte die Versammlung insgesamt nicht mit Beschlüssen fortgesetzt werden dürfen).

Diese Beschlußfassung der Gemeinschaft kann nicht mit einem Ausschluß durch den Verwalter gleichgestellt werden.

Nach Auffassung des Gerichts verbietet sich dabei ein Vergleich mit Konstellationen, in welchen ein Verwalter an der Gemeinschaft vorbei nach eigenem Gusto Wohnungseigentümer in ihren Stimmrechten verletzt.

Wähl ein Verwalter zum Beispiel den Versammlungsort so, daß ein Wohnungseigentümer (z.B. aufgrund einer Gehbehinderung, vgl. OLG Köln, Beschluß vom 3.12.2003 - 16 Wx 216/03 -, ZMR 2004, 299) den Versammlungsort nicht erreichen kann, so führt dies in einer viel tiefgreifenderen Weise zu einem Ausschluß von dem Stimmrecht, als dies hier der Fall ist. Denn es macht einen entscheidenden Unterschied aus, ob ein Wohnungseigentümer den Versammlungsort schon gar nicht erreichen kann oder ob ein Wohnungseigentümer sein Anliegen - und sei es wie hier durch einen Stellvertreter - der Gemeinschaft unterbreiten kann. Dies gilt erst recht, wenn sodann sogar über die maßgebliche Frage noch in der Eigentümerversammlung eine Entscheidung herbeigeführt wird.

Nach Auffassung des Gerichts kann der Fall auch nicht mit demjenigen verglichen werden, in welchem ein Wohnungseigentümer bewußt erst gar nicht zu einer Eigentümerversammlung geladen wurde (vgl. OLG Celle, Beschluß vom 19.6.2001 - 4 W 152/01 -, OLGReport Celle, 2001, 219 und Beschluß vom 15.1.2002 - 4 W 310/01 -, OLGReport Celle 2002, 78; BayObLG, Beschluß vom 8.12.2004 - 2Z BR 199/04 -, WuM 2005, 145). In solchen Fällen spricht ohnehin viel dafür, daß schon gar nicht mehr von einer "Eigentümerversammlung" gesprochen werden kann (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 24 WEG Rz. 5 a.E.).

In rechtlich erheblicher Weise unterscheiden sich die vorgenannten Fälle von der hier zu beurteilenden Konstellation schon deshalb, weil bei der fehlerhaften Auswahl des Versammlungsortes und erst recht bei der bewußten Nichtladung von Wohnungseigentümern der Verwalter gleichsam selbstherrlich einzelne Wohnungseigentümer ausschaltet, während es hier zu einer Mehrheitsentscheidung der Gemeinschaft gekommen ist (die nach Auffassung des Gerichts inhaltlich nicht einmal zu beanstanden ist, vgl. dazu ausführlich bereits oben).

Das Gericht verkennt dabei nicht, daß der Beschlußfassung der Gemeinschaft nach den damaligen Feststellungen der Tatsacheninstanzen eine Suggestivfrage des Antragsgegners zu 3 vorausgegangen sein soll. So soll - was erst jetzt streitig geworden ist (vgl. das Schreiben des Antragsgegners zu 3 vom 11.4.2005 auf S. 3 = Bl. 271 GA) - von ihm die Frage in den Raum gestellt worden sein, ob "etwa" einer der anwesenden Miteigentümer dafür stimmen wollte, daß der Sohn der Antragsteller stimmberechtigt sei.

Hier liegt dann auch der Kern dessen, was dem Antragsgegner zu 3 als Verwalter im Hinblick auf die Rechte der Antragsteller vorgeworfen werden kann: Denn mit seiner Suggestivfrage hat (oder: hätte) er den Boden dafür bereitet, daß die übrigen Wohnungseigentümer sodann mit großer Mehrheit den Antrag zurückgewiesen haben.

Ob es tatsächlich zu einer solchen Suggestivfrage gekommen ist, braucht nach Auffassung des Gerichts nicht aufgeklärt zu werden. Denn dieser Vorgang könnte es nicht rechtfertigen, eine erneute Bestellung des Antragsgegners zu 3 als unrechtmäßig anzusehen.

In erster Linie ist dabei zu bedenken, daß zwischen dem Antragsteller und dem Antragsgegner zu 3 seit Jahren Animositäten bestehen (was der Antragsgegner jetzt erfolglos zu bestreiten versucht). Der Antragsgegner zu 3 ist dabei seit langem massiven (und nicht belegten) Vorwürfen des Antragstellers (etwa der Veruntreuung von gemeinschaftlichen Geldern) ausgesetzt (worauf noch zurückzukommen ist). Auch wenn die Suggestivfrage daher der Stimmungsmache gegen den bzw. die Antragsteller diente, so bliebe dies doch angesichts des angespannten Verhältnisses zwischen dem Antragsteller und dem Antragsgegner zu 3 ein Stück weit menschlich verständlich. Der Fall kann daher auch nicht mit Konstellationen verglichen werden, in welchen ein Verwalter beharrlich seinen gesetzlichen oder vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt und er daher für den einen oder mehrere Wohnungseigentümer nicht mehr zumutbar ist.

Weiter ist von Bedeutung, daß zwischen den Beteiligten heute unstreitig sein dürfte, daß in der Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 keine Ungleichbehandlung von Abkömmlingen der Wohnungseigentümer stattgefunden hat.

Aufgrund des damals unstreitigen Vorbringens der Beteiligten in dem Verfahren 15 II 25/03 (= LG Köln 29 T 3/04 = OLG Köln 16 Wx 191/04) ging das OLG Köln bei seiner Entscheidung vom 17.12.2004 noch davon aus, daß es in der fraglichen Eigentümerversammlung zu einer Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer gekommen sei. Die Antragsteller hatten dazu vorgetragen, daß in der Eigentümerversammlung zwar ihr Sohn von der Abgabe seiner Stimme ausgeschlossen worden sei, der Sohn eines anderen Wohnungseigentümers aber mit Stimmrecht weiter an der Versammlung hätte teilnehmen können.

Diese Behauptung der Antragsteller muß aus heutiger Sicht als unzutreffend angesehen werden. So haben die Antragsgegner inzwischen dargelegt, daß der vermeintliche Sohn der anderen Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der Beschlußfassung bereits selbst als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen war. Diesem Vortrag sind die Antragsteller nicht entgegengetreten. Durch Einsichtnahme in das Grundbuch ist der Vortrag der Antragsgegnerseite auch erhärtet worden. Denn Herr P ist unter dem 29.7.2002 - und damit vor der Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 - als Eigentümer eingetragen worden (vgl. das Grundbuchblatt Frechen-Königsdorf, Bl. 1640). Da die Antragsteller in dem vorliegenden Verfahren nicht konkretisiert haben, daß über "den Fall P" hinaus auch noch andere (vermeintliche) Abkömmlinge von Wohnungseigentümern an der damaligen Versammlung hätten teilnehmen dürfen, fehlt damit rückblickend die Grundlage für die Annahme, die Antragsteller hätten "mundtot" gemacht werden sollen, während der Antragsgegner bei anderen Wohnungseigentümern nicht so genau hingesehen habe.

Zu den bereits erwähnten Punkten kommt ein wichtiger Gesichtspunkt hinzu. So ist der Antragsgegner zu 3 in der Eigentümerversammlung vom 11.1.2005 erneut mit einer überwältigenden Mehrheit zum Verwalter bestellt worden. In der Sitzung beim Amtsgericht in Kerpen waren am 12.4.2005 eine Vielzahl der Wohnungseigentümer (rund 20) persönlich anwesend. Weitere Wohnungseigentümer ließen sich dort vertreten. Durchgängig und ausnahmslos haben diese auf der Antragsgegnerseite stehenden Wohnungseigentümer ihren Willen zum Ausdruck gebracht, daß der Antragsgegner zu 3 weiter seine Arbeit als Verwalter soll nachgehen können. Eine solche Demonstration der Geschlossenheit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat der zuständige Abteilungsrichter in der Zeit seiner richterlichen Tätigkeit noch nicht erlebt. Würde nun der Beschluß über die Wiederwahl des Antragsgegners zu 3 für ungültig oder gar für nichtig erklärt, so würde damit nachhaltig in die Rechte der Antragsgegner eingegriffen werden. Nach Auffassung des Gerichts bedarf es ganz schwerwiegender Verstöße eines Verwalters wenn dieser gegen eine derartige Mehrheit der Wohnungseigentümer durch eine gerichtliche Entscheidung "in die Wüste" geschickt werden soll.

Dies gilt erst recht, wenn man bedenkt, daß die Antragsgegner zu 1 aufgrund des Verhaltens der Antragsteller viel zu erdulden haben.

Damit kein Mißverständnis entsteht: Die Antragsteller machen von ihnen zustehenden Rechten Gebrauch. Dies ist juristisch nicht zu beanstanden. Ebenfalls ist nicht zu beanstanden, daß sie ihre Rechte extensiv in Anspruch nehmen. Damit müssen sich die übrigen Wohnungseigentümer abfinden.

Gleichwohl würde man die soziale Wirklichkeit verkennen, wenn man nicht zur Kenntnis nehmen würde, daß diese Wahrnehmung der Rechte durch die Antragsteller faktisch zu einer erheblichen Belastung für die übrigen Wohnungseigentümer geworden ist. Einzelne Wohnungseigentümer haben dazu in dem gerichtlichen Verfahren schriftlich Stellung bezogen und sich u.a. wie folgt geäußert:

"Seit Dezember 1977 besitze und bewohne ich in der Wohnanlage im Hause 2 G eine Wohnung. Mittlerweile bin ich 80 Jahre alt und wünsche mir, daß endlich einmal die Anfechtungsklagen von Herrn L3 eine Ende hätten. Wie schön wäre es, wenn Herr L3 - so wie wir - persönlich zu den Versammlungen käme, um dort seine Einsprüche vorzutragen, damit bereits im Vorfeld die Angelegenheiten besprochen werden könnten und nicht im seit Jahrzehnten nach jeder Beschlußfassung eine Anfechtungsklage folgt, die letzten Endes von uns Eigentümern bezahlt werden muß.

Wir werden durch die Fa. B vorbildlich verwaltet. Diese Beurteilung erlaube ich mir, weil ich inzwischen mit Verwaltern in anderen Objekten traurige Erfahrungen machen mußte.

Eine 98 %ige Wiederwahl der Firma B spricht doch m.E. für sich.

Auf der letzten Eigentümerversammlung äußerte sich eine Dame, die erst vor einigen Jahren eine Wohnung erworben hat, daß sie niemals diese Wohnung gekauft hätte, wenn sie von dem Voreigentümer über dieses Prozesse unterrichtet worden wäre.

Bitte, denken Sie bei der Rechtsprechung an unsere Eigentümergemeinschaft, die sich alle Frieden wünschen."

(Vgl. die Stellungnahme der Antragsgegnerin Ruth Artmann, vom 27.3.2005, Bl. 210 GA.)

oder auch:

"Ich habe die Wohnung ... am 23.11.1977 erworben. Auch ich fühle mich durch die Eheleute L3 im höchsten Maße persönlich belästigt, da diese seit Jahren die auf Mehrheiten gestützten demokratischen Beschlüsse der übrigen Wohnungseigentümer anfechten. Somit werden mir Jahr für Jahr Gerichtskosten und auch außergerichtliche Kosten durch das Verhalten der Eheleute L3 aufgezwungen. Ich weise mit Nachdruck darauf hin, daß ich in Ruhe und Frieden mit meinem Mann in meinem Eigentum leben möchte, ohne ständige Streitigkeiten durch die Eheleute L3 hinnehmen zu müssen."

(Vgl. die Stellungnahme der Antragsgegnerin Hilda X vom 4.4.2005, Bl. 215 GA.)

Weitere Äußerungen sind dazu in der mündlichen Verhandlung vom 12.4.2005 gemacht worden. In einer Vielzahl der Bemerkungen der erschienenen Wohnungseigentümer kam zum Ausdruck, daß sie sich durch den Antragsteller (nicht: durch die Antragstellerin) tyrannisiert vorkommen. Einer der Wohnungseigentümer sprach von einem "Terror", welcher die Gemeinschaft durch den Antragsteller ausgesetzt sei.

Ergänzend sei dazu auf eine Liste Bezug genommen, welche der Vertreter der Antragsteller in dem Verfahren (OLG Köln, 16 Wx 185/02) unter dem 20.1.2003 zur Gerichtsakte gereicht hat. In dieser Liste sind die von den Antragstellern geführten WEG-Verfahren zusammenstellt worden.

Die Liste baut sich wie folgt auf:

Abgeschlossene WEG-Antragsverfahren:

Aufstellung,einer Sitzgruppe im Hof / Maßnahmeanfechtung:

204 II 60/90 AG Köln = 30 T 207/90 LG Köln = 16 Wx 65/91 OLG Köln = 30 T 131/91 LG Köln = 16 Wx 53/92 OLG Köln

16 Wx 39/93 OLG Köln (Ablehnung der Richterin C

16 Wx 48/93 OLG Köln (Verbindung der Verfahren 204 II 60/90 und 204 II 125/91)

16 Wx 120/94 OLG Köln ((Ablehnung der Richterin C3 und Verbindung von zwei Verfahren)

29 T 77/94 LG Köln / 29 T 323/97 + 29 T 324/97 + 29 T 325/97 LG Köln (Erinnerung gegen den Kostenansatz)

Aufstellung einer Sitzgruppe im Hof / Beschlußanfechtung:

204 II 125/91 AG Köln = 30 T 172/92 LG Köln

Wohnungseigentümerversammlung 1991:

Anfechtung von 4 der 20 gefaßten Versammlungsbeschlüsse / Abberufung des Verwalters

204 II 126/91 AG Köln = 29 T 37/97 LG Köln = 16 Wx 185/97 OLG Köln =29 T 172/99 LG Köln

Einsicht in Verwaltungsunterlagen:

204 II 220/91 AG Köln = 30 T 181/91 LG Köln

Instandsetzung der Fenster in der Wohnanlage:

15 II 52/93 AG Kerpen = 29 T 103/95 LG Köln = 16 Wx 219/97 OLG Köln

Wohnungseigentümerversammlung 1994:

Anfechtung von 4 der 10 gefaßten Versammlungsbeschlüsse / Abberufung des Verwalters

15 II 28/94 AG Kerpen (verbunden mit 15 II 29/94 AG Kerpen)

29 T 8/96 LG Köln (Ablehnung des Richters S = 16 Wx 303/96 OLG Köln

29 T 328/96 LG Köln (PKH-Beschwerde)

29 T 269/97 LG Köln (Ablehnung des Richters S

29 T 108/00 LG Köln (Beschwerde gegen die Sachentscheidung des Amtsgerichts)

Sanierung der Tiefgarage und Reinigung der Kanalisation:

15 II 108/94 AG Kerpen = 29 T 9/96 LG Köln = 16 Wx 144/96 OLG Köln =

29 T 231/96 LG Köln = 16 Wx 14/00 OLG Köln

Wohnungseigentümerversammlung 1995:

Anfechtung von 2 der 8 gefaßten Versammlungsbeschlüsse:

15 II 27/95 AG Kerpen = 29 T 163/96 LG Köln = 16 Wx 206/96 OLG Köln =

29 T 306/96 LG Köln = 16 Wx 115/98 OLG Köln

29 T 404/98 LG Köln = 16 Wx 95/99 OLG Köln

PKH-Bewilligung: 20.5.1999 (29 T 404/98)

Wohnungseigentümerversammlung 1996:

Anfechtung von 7 der 17 gefaßten Versammlungsbeschlüsse:

15 II 28/96 AG Kerpen = 29 T 310/96 LG Köln = 16 Wx 283/97 OLG Köln

Wohnungseigentümerversammlung 1997:

Anfechtung von 5 der 12 gefaßten Versammlungsbeschlüsse / Abberufung des Verwalters:

15 II 40/97 AG Kerpen = 29 T 168/97 LG Köln = 16 Wx 284/97 OLG Köln =

29 T 265/99 LG Köln = 16 Wx 172/00 OLG Köln

Wohnungseigentümerversammlung 1998:

Anfechtung von 3 der 13 gefaßten Versammlungsbeschlüsse:

15 II 13/98 AG Kerpen = 29 T 13/01 LG Köln

Anhängige WEG-Antragsverfahren:

Wohnungseigentümerversammlung 1999:

Anfechtung von 3 der 9 gefaßten Versammlungsbeschlüsse / Verpflichtungsantrag

15 II 19/99 AG Kerpen = 29 T 76/01 LG Köln = 16 Wx 185/02 OLG Köln

1. Genehmigung der Jahresabrechnung 1998;

2. Entlastung des Verwaltungsbeirates für das Jahr 1998;

3. Installation von Außenbeleuchtungsanlagen mit Bewegungssensoren an den Eingängen der vier Häuser X-Straßeb, 2c, 2d und 2f;

4. Verpflichtung des Verwalters, die Außenbeleuchtungsanlagen an den Eingängen der zwei Häuser X-Straße und 2a entsprechend dem Versammlungsbeschluß der Wohnungseigentümer zu ändern;

Stand des Verfahrens: Berichtigung des Eingangsvermerks durch das Landgericht. Akteneinsicht. Beschwerdebegründung.

Wohnungseigentümerversammlung 2000:

Anfechtungvon 5 der 12 gefaßten Versammlungsbeschlüsse / Abberufung des Verwalters

15 II 16/00 AG Kerpen = 29 T 214/01 LG Köln

1. Genehmigung der Jahresabrechnung 1999;

2. Entlastung des Verwaltungsbeirates für das Jahr 1999;

3. Entlastung des Verwalters für das Jahr 1999;

4. Errichtung einer Holzpergola über der Fläche des Müllcontainerplatzes;

5. Wiederwahl des Verwalters für die Zeit vom 1.4.2000 bis 31.3.2003,

6. Ermächtigung des Verwalters, die Antragsteller abzumahnen, nicht jährlich willkürlich die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft anzufechten und die Anfechtungsverfahren nicht über alle Instanzen zu betreiben;

Stand des Verfahrens: Mündliche Verhandlung vor dem AG Kerpen am 8.10.2002. Entscheidung demnächst.

Wohnungseigentümerversammlung 2001:

Anfechtung von 5 der 10 gefaßten Versammlungsbeschlüsse:

15 II 32/01 AG Kerpen = 29 T 205/02 LG Köln

1. Genehmigung der Jahresabrechnung 2000;

2. Genehmigung des Wirtschaftsplans 2002;

3. Entlastung des Verwaltungsbeirates für das Jahr 2000;

4. Entlastung des Verwalters für das Jahr 2000;

5. Installation von acht Hausnummernbeleuchtungen,

PKH-Bewilligung nicht mehr beantragt.

Stand des Verfahrens:

Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem LG Köln am 9.1.2003. Demnächst Entscheidung über die Aussetzung des Verfahrens.

Wohnungseigentümerversammlung 2002:

Anfechtung von 2 der 11 gefaßten Versammlungsbeschlüsse

15 II 23/02 AG Kerpen

1. Genehmigung der Jahresabrechnung 2001:

2. Entlastung des Verwaltungsbeirates für das Jahr 2001

PKH-Bewilligung nicht mehr beantragt.

Stand des Verfahrens: Beschluß des AG Kerpen vom 4.11.2002: Aussetzung des Verfahrens bis zur Entscheidung des OLG Köln in der Sache 15 1119/99 AG Kerpen 29 T 76/01 LG Köln = 16 Wx 185/02 OLG Köln

Diese Liste ist - wie erwähnt - unter dem 20.1.2003 eingereicht worden und befindet sich daher nicht "auf dem neuesten Stand".

Die Anzahl der Verfahren, welche nach Kenntnis des Abteilungsrichters ausschließlich von dem bzw. den Antragsteller/n geführt werden bzw. geführt worden sind, ist - wertfrei gemeint - beeindruckend. Sie beeindruckt vor allem die übrigen Wohnungseigentümer, welche hier als Antragsgegner zu 1 geführt werden. Denn sie wollen - was in den zitierten schriftlichen Stellungnahmen und in der mündlichen Verhandlung vom 12.4.2005 deutlich zum Ausdruck gekommen ist - "in Frieden" in der Gemeinschaft leben und ihre Angelegenheiten betr. die WEG dabei von dem Antragsgegner zu 3 verwalten lassen. Aus Sicht der übrigen Wohnungseigentümer wäre es unverständlich, wenn das Verhalten des Antragsgegners zu 3 anläßlich der Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 (unterstellt es kam zu der "Suggestivfrage") für sie dazu führen würde, daß sie sich einen neuen Verwalter suchen müßten, obwohl sie mit der Amtsführung des Antragsgegners zu 3 offenbar vollkommen zufrieden sind und keine Beanstandungen vorzubringen haben.

Auch wenn diese Zufriedenheit der übrigen Wohnungseigentümer keinen Freibrief für den Antragsgegner zu 3 darstellen kann, so wäre es auch aus Sicht des Gerichts einigermaßen unverständlich, wenn der Antragsgegner zu 3 nicht im Amt bleiben könnte. Denn das Zerwürfnis, welches zwischen dem Antragsteller und dem Antragsgegner zu 3 besteht und welches nach Auffassung des Gerichts die eigentliche Ursache für den ganzen Konflikt darstellt, ist maßgeblich durch die vielen Verfahren herbeigeführt worden, welche der Antragsteller sein nunmehr rund 15 Jahren gegen die Gemeinschaft betreibt. Diese Ursache darf daher nach Auffassung des Gerichts auch bei der Bewertung des Vorgangs rund um die Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 nicht unberücksichtigt bleiben.

Bietet nun - wie dargelegt - das Verhalten des Antragsgegners zu 3 anläßlich der Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 keinen Grund dafür, ihn nicht wieder als Verwalter zu wählen, so rechtfertigt sich die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 (Verwalterwahl) auch nicht aus anderen Gründen.

Die Antragsteller haben dazu - wie schon in früheren Verfahren - eine Vielzahl von Punkten aufgelistet, die gegen die Wiederwahl des Antragsgegners zu 3 sprechen sollen.

Problematisch bei dem Vortrag der Antragsteller ist dabei freilich, daß nicht unerhebliche Teile dieses Vortrages in der Art von "Textblöcken" immer wieder unterbreitet werden.

So berufen sich die Antragsteller auf S. 5 des Schriftsatzes ihres Bevollmächtigten vom 4.4.2005 (hier Bl. 220 GA) etwa darauf, daß dem Antragsteller vom Antragsgegner zu 3 ein Hausverbot für die Geschäftsräumlichkeiten erteilt worden sei.

Dieses Hausverbot ist allerdings "Schnee von gestern". Das Gericht hat dazu in einem Beschluß vom 25.11.2002 (15 II 16/00) u.a. ausgeführt:

"Unbegründet ist die Anfechtung der Hausgeldabrechnung für den Zeitraum vom 1.1. bis 31.12.1999. Dazu wird zunächst auf die Ausführungen in dem Beschluß vom 3.7.2001 (vgl. Bl. 268 ff. GA) Bezug genommen, mit welchem für diesen Anfechtungsantrag die Bewilligung von Prozeßkostenhilfe zurückgewiesen wurde. Auch unter Berücksichtigung des Vorbringens aus dem Beschwerdeverfahren gegen diese Entscheidung rechtfertigt sich kein anderes Ergebnis. Dabei fällt auf, daß die Antragsteller wegen des Vorwurfs, einer angeblich verweigerten Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen, im wesentlichen auf Vorgänge zurückgreifen, welche rund 10 Jahre zurückliegen (vgl. Bl. 394 ff. GA). Demgegenüber ist gerichtsbekannt, daß es in der jüngeren Vergangenheit durchaus zu ernst zu nehmenden Angeboten auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen gekommen ist. Dazu wird Bezug genommen auf die Ausführungen des Gerichts in dem Verfahren 15 II 13/98 (vgl. dort auf S. 2 f. des Beschlusses vom 28.12.2000)."

An diesen Ausführungen hält das Gericht fest. Es steht schon seit Jahren "kein Hausverbot" mehr zwischen den Antragstellern und dem Antragsgegner zu 3 in Rede. Gleichwohl hindert dies die Antragsteller nicht, sich immer wieder auf diesen Punkt zu stützen (was die Arbeit des Gerichts nicht gerade erleichtert).

Gerichtsbekannt ist freilich auch, daß die Argumentation inzwischen insofern eine neue Seite bekommen hat, als die Antragsteller - was durchaus diskutiert werden kann - geltend machen, daß ihnen nicht mehr zugemutet werden könne, die Unterlagen in den Geschäftsräumlichkeiten des Antragsgegners zu 3 einsehen zu müssen. Auch dazu hat das Gericht in der bereits erwähnten Entscheidung aus dem Jahre 2002 Stellung bezogen. Dort ist dazu weiter ausgeführt worden:

"Weiter können die Antragsteller nicht mit Erfolg geltend machen, daß ihnen die Einsichtnahme nicht in den Räumen des Verwalters zugemutet werden könne. Das Gericht verkennt dabei nicht, daß seit Jahren erhebliche Spannungen zwischen dem Antragsteller und dem Verwalter bestehen. Indessen erscheint es dem Gericht gleichwohl für den bzw. die Antragsteller noch zumutbar, die Unterlagen in dem Büro des Verwalters einzusehen. Dies um so mehr, als es dabei nicht zwingend zu einem persönlichen Kontakt zwischen dem bzw. den Antragsteller(n) und dem Verwalter kommen muß."

Soweit dem Gericht bekannt, ist dieser Punkt bisher weder von dem LG Köln noch von dem OLG Köln anders beurteilt worden (wobei angesichts der Vielzahl der Verfahren hier nicht ganz ausgeschlossen werden kann, daß hier eine davon abweichende Stellungnahme eines der erwähnten Gerichte übersehen worden sein könnte). Das Gericht hält daher auch insofern an seiner Rechtsauffassung fest.

Mit dem erwähnten Vorwurf der Antragsteller betreffend die angebliche Beschneidung ihres Einsichtsrechts steht in unmittelbarem Zusammenhang, daß der Antragsteller in der Vergangenheit von dem Antragsgegner zu 3 nicht gerade mit "Glacéhandschuhen" angefaßt worden ist. So ist es in der Tat unstreitig zu Bemerkungen des Antragsgegners gegenüber dem Antragsteller gekommen, die als ausfallend bezeichnet werden müssen. Dies hat - wie erwähnt - schon unterschiedlichen Entscheidungen des AG Kerpen und des LG Köln geführt (Verfahren AG Kerpen 15 II 40/97 = LG Köln 29 T 265/99). In einem Beschluß vom 25.11.2002 (Verfahren 15 II 16/00) hat das AG Kerpen sodann aber ausdrücklich darauf hingewiesen, daß es an seiner Rechtsauffassung in diesem Punkt nicht mehr festhält und mit dem LG Köln davon auszugehen ist, daß die Unbeherrschtheiten des Antragsgegners zu 3 gegenüber dem Antragsteller vor dem Hintergrund der wechselseitigen Angriffe keinen Grund abgeben, der gegen eine Wiederwahl des Antragsgegners zu 3 spricht. An dieser Einschätzung hat sich nichts geändert.

Weiter hat der Antragsteller dem Antragsgegner zu 3 bereits in dem Verfahren 15 II 25/03 vorgeworfen, zu Unrecht Entnahmen vom Gemeinschaftskonto gemacht zu haben und Gelder sogar veruntreut zu haben. Auch dieser Punkt wird in dem Schriftsatz des Antragstellervertreters vom 4.4.2005 (dort auf S. 6 = Bl. 221 GA) wieder aufgegriffen. Auch dazu hat das Gericht jedoch bereits Ausführungen gemacht. In dem Beschluß vom 1.12.2003 heißt es dazu:

"Die Antragsteller haben zur Begründung vorgetragen, der Antragsgegner zu 2 habe Gelder veruntreut, indem er Anwaltskosten von dem Gemeinschaftskonto beglichen habe.

Diese Behauptung der Antragsteller ist nicht substantiiert genug vorgetragen worden. So berufen sich die Antragsteller auf eine Entscheidung des BayObLG vom 19.9.2001 (2Z BR BR 98/01 = ZMR 2002, 141). In dem dortigen Fall lag die Besonderheit vor, daß der Verwalter als Geschäftsführer einer Verwaltungsgesellschaft Kosten unter Inanspruchnahme eines Gemeinschaftskonto beglichen hatten, die ihm bzw. der Verwaltungs-GmbH vom Gericht auferlegt worden waren. Die von den Antragstellern zitierte Entscheidung wäre daher nur dann übertragbar, wenn im einzelnen vorgetragen worden wäre, in welchem (bzw. welchen) Verfahren dem Antragsgegner zu 2 die Kosten des Verfahrens - einschließlich der außergerichtlichen Kosten - auferlegt wurden und in welchem Umfang diese Kosten sodann nicht (wie geschuldet) von ihm persönlich, sondern unter Inanspruchnahme gemeinschaftlicher Gelder beglichen wurden.

An einem solchen Vortrag fehlt es indessen vollständig. So haben die Antragsteller lediglich vorgetragen, in welcher Höhe nach ihrer Auffassung in den Jahren von 1990 bis 2002 in die Abrechnungen Anwaltskosten eingeflossen bzw. dort "versteckt" worden sein sollen. Darlegungen dazu, daß diese Kosten aufgrund von gerichtlichen Entscheidungen von dem Antragsgegner persönlich hätten getragen werden müssen, fehlen vollkommen.

Entgegen der Ansicht der Antragsteller (vgl. den Schriftsatz vom 26.9.2003 auf S. 6 = Bl. 78 GA) ist auch nicht etwa im Wege der Amtsermittlung aufzuklären, welche Beträge von dem Antragsgegner zu 2 für welche Verfahren ausgegeben wurden und ob dem Antragsgegner zu 2 in diesen Verfahren möglicherweise selbst die Kosten auferlegt wurden. Dabei ist zu bedenken, daß WEG-Verfahren zu den sog. "echten Streitverfahren" der freiwilligen Gerichtsbarkeit gehören. Es ist daher grundsätzlich Sache der Beteiligten, den für die Entscheidung relevanten Verfahrensstoff zusammenzutragen. Hinzu kommt, daß die Antragsteller hier ohnehin an den meisten Verfahren beteiligt waren, die zu Kosten auf Seiten der WEG geführt haben. Es müßte den Antragstellern daher möglich sein, zu den jeweils getroffenen Kostenentscheidungen Ausführungen zu machen. Weiter ist zu bedenken, daß der Vortrag der Antragsteller in der Tat viel zu unsubstantiiert geblieben ist, als daß Nachforschungen seitens des Gerichts anzustellen wären. Gerichtsbekannt ist weiter, daß der Antragsgegner zu 2 - anders als in den 90er Jahren - durchaus bereit ist, den Antragstellern Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu gewähren (vgl. dazu auch die Ausführungen des Gerichts in dem Verfahren 15 II 16/00). Weshalb diese Angebote nicht "ernst zu nehmen seien" (vgl. Bl. 84 GA) erschließt sich dem Gericht nicht, ist auch nicht dargelegt worden. Selbst wenn man dazu weiter unterstellt, daß etwaige Fragen zu den Belegen bzw. den Vorgängen "nur im persönlichen Gespräch mit dem Verwalter geklärt werden (könnten)" (vgl. Bl. 84 f. GA), so würde dies eben die Antragsteller nicht der Mühe entheben, erst einmal die Belege zu prüfen und ihre Fragen zusammenzustellen. In jedem Fall müssen sich folglich die Antragsteller erst der Mühe unterziehen, die Unterlagen zu prüfen und die angeblichen Veruntreuungen durch den Verwalter im einzelnen darzulegen. Sie können nicht davon ausgehen, daß diese Arbeit im Wege der Amtsermittlung durch das Gericht übernommen wird, zumal es sich um Vorgänge handelt, die über viele Jahre hinweg in die Vergangenheit greifen und längst durch Jahresabrechnungen abgeschlossen sind.

Eine Amtsermittlung können die Antragsteller dabei auch nicht mit dem Hinweis verlangen, daß ihnen eine Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen unzumutbar sei (vgl. S. 12 des Schriftsatzes vom 26.9.2003 = Bl. 84 GA). Dabei müssen sich die Antragsteller - oder zumindest der Antragsteller - auch vorhalten lassen, daß das schlechte Klima, welches zwischen ihm und dem Verwalter herrscht, nicht alleine auf verbalen Fehlgriffen des Verwalters beruht. Dazu hat das LG Köln in dem Verfahren 29 T 265/99 (= Beschwerdeentscheidung zu dem Verfahren AG Kerpen, 15 II 40/97) Ausführungen gemacht, auf welche hier Bezug genommen werden soll. Einen weiteren Beleg bietet dafür im übrigen auch das vorliegende Verfahren. So ist oben bereits dargelegt worden, daß die Entscheidung des BayObLG vom 19.9.2001 von einer Konstellation ausgeht, die hier - soweit ersichtlich - nicht gegeben ist. Wenn die Antragsteller dem Antragsgegner gleichwohl ohne ihren Vortrag zu substantiieren eine Veruntreuung von gemeinschaftlichen Geldern vorwerfen, kann dies ohne weiteres als "starker Tobac" bezeichnet werden. Greifen die Antragsteller aber den Antragsgegner in dieser Weise an, so können sie auch ihrerseits nicht erwarten, mit "Glacéhandschuhen" angefaßt zu werden.

Die Antragsteller können dem Antragsgegner zu 2 auch nicht vorhalten, er habe durch die Inanspruchnahme von in Düsseldorf ansässigen Anwälten erhebliche Kostensteigerungen verursacht. Denn grundsätzlich erfolgt die Abrechnung der Anwaltskosten nach der BRAGO. Differenzen in Bezug auf die Abrechnung können sich daher allenfalls unter dem Aspekt von Fahrtkosten und Abwesenheitsgeldern ergeben. Sollten dabei durch die Beauftragung von in Düsseldorf ansässigen Anwälten Mehrkosten entstanden sein - dies ist von den Antragstellern wiederum nicht substantiiert vorgetragen worden -, so wären diese jedenfalls nicht beträchtlich. Ein wichtiger Grund, der gegen eine Wiederwahl des Antragsgegners zu 2 sprechen könnte, kann darin jedenfalls nicht erblickt werden."

Auch an diesen Ausführungen, die nach der Kenntnis des Gerichts vom LG Köln geteilt werden, wird festgehalten. Erwähnt sei daher hier nur, daß die Antragsteller im vorliegenden Verfahren ihren Vortrag keineswegs substantiierter unterbreitet haben. Dazu hätten sie aber schon aufgrund der oben erneut wiedergegebenen Ausführungen gemäß Beschluß vom 1.12.2003 durchaus Veranlassung gehabt.

Weiter werfen die Antragsteller dem Antragsgegner zu 3 zum wiederholten Male vor, die übrigen Wohnungseigentümer nicht zureichend über Willenserklärungen bzw. Zustellungen zu unterrichten. Auch dazu finden sich bereits Ausführungen in dem Beschluß vom 1.12.2003. Dort heißt es dazu:

"Nicht substantiiert ist weiter der Vortrag, der Antragsgegner unterrichte die Wohnungseigentümer seit Jahren nicht in gehörigem Maß über den Gang von gerichtlichen Verfahren. Sollte dies zutreffen, so dürfte ein solcher Verstoß im übrigen kaum von den Antragstellern geltend gemacht werden können. Denn durch die Schlechterfüllung des Verwaltervertrages wären ihre Rechte schon deshalb nicht betroffen, da - soweit ersichtlich - an allen Verfahren die Antragsteller als solche (also als Antragsteller) oder aber als Antragsgegner unmittelbar beteiligt waren. Eine mangelhafte Unterrichtung der übrigen Wohnungseigentümer müßte nach Auffassung des Gerichts daher von den 'übergangenen' Wohnungseigentümern geltend gemacht werden."

Für die Frage der Wiederwahl des Antragsgegners zu 3 ersichtlich unerheblich ist, ob die Eigentümerversammlung vom 28.3.2003 "willkürlich und eigenmächtig" um fünf Tage verkürzt wurde (vgl. den Schriftsatz vom 4.4.2005 auf S. 6 zu e) = Bl. 221 GA). Denn dies würde einer Wiederwahl in keinem Fall entgegenstehen.

Vollkommen unsubstantiiert ist weiter die Behauptung der Antragsteller, der Antragsgegner zu 3 komme seit Jahren nicht mehr seiner Verpflichtung nach, die Wohnanlage in vorgeschriebenen Zeitabständen zusammen mit Mitgliedern des Verwaltungsbeirats zu begehen (vgl. Bl. 221 unten GA).

Zum wiederholten Mal werfen die Antragsteller dem Antragsgegner zu 3 auch vor, daß er sich unzulässig in der Wohnanlage als Makler betätige. Auch dazu hat das Gericht in dem bereits mehrfach erwähnten Beschluß vom 1.12.2003 wie folgt Stellung genommen. Dort heißt es dazu:

"Gegen die Wiederwahl kann auch nicht angeführt werden, daß der Antragsgegner zu 2 gegebenenfalls als Makler für die im Objekt belegenen Wohnungen tätig wird. Eine solche Tätigkeit wird nicht generell für unzulässig gehalten. So hat der BGH unlängst noch entschieden, daß WEG-Verwalter nicht als "Verwalter im Sinne von § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG" anzusehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 13.3.2003 - III ZR 299/02 -, ZMR 2003, 431) und ihm daher durchaus ein Courtageanspruch zustehen kann. Problematisch kann die Rechtslage daher allenfalls dann werden, wenn der Verwalter zugleich gemäß § 12 WEG für die Zustimmung zur Veräußerung zuständig ist. Aber selbst in einem solchen Fall wäre die Tätigkeit als Makler nicht grundsätzlich ausgeschlossen (vgl. Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 12 Rz. 21 m.w. Nachw.). Gegen die Wiederwahl eines in dieser Weise tätig werdenden Verwalters könnte daher allenfalls vorgebracht werden, daß er in einzelnen Fällen entgegen dem Interesse Veräußerungen zugestimmt hat, um die Courtage zu verdienen. Für einen solche Annahme fehlt es aber an jeglichem Vortrag. So haben die Antragsteller nicht vorgebracht, wann der Antragsgegner unter Mißachtung von Belangen der Gemeinschaft welcher Veräußerung zugestimmt haben soll und welcher Schaden dadurch möglicherweise der Gemeinschaft entstanden sein sollte.

Weiter kann die Wiederwahl natürlich nicht mit dem Argument beanstandet werden, der Antragsgegner habe einem Wohnungseigentümer zu Unrecht Maklergebühren in Rechnung gestellt und sich geweigert, die entrichteten Maklergebühren zurückzuzahlen. Dabei wird verkannt, daß die Verwaltung nach §§ 20 ff. WEG gerade von der Tätigkeit eines Maklers zu trennen ist (vgl. die erwähnte BGH-Entscheidung). Selbst wenn daher der (unsubstantiiert gebliebene) Vortrag der Antragsteller zutreffen sollte, wäre dies im Verhältnis zwischen dem Antragsgegner zu 2 und dem betroffenen Wohnungseigentümer zu klären, nicht aber im Wege der Anfechtung des Beschlusses zur Wiederwahl des Verwalters."

Auch daran hält das Gericht fest. Dem Antragsgegner zu 3 kann daher auch nicht (vgl. den Schriftsatz des Antragstellervertreters vom 4.4.2005 auf S. 7 unter lit. h) vorgeworfen werden, er "leugne wahrheitswidrig" seine Betätigung als Makler in der Wohnanlage.

Dem Antragsgegner kann auch nicht vorgehalten werden, er habe "unzulässig vom Konto der Eigentümergemeinschaft immer wieder Beträge auf sein Privatkonto überwiesen" (vgl. den erwähnten Schriftsatz auf S. 7 unter lit. i). Auffallend ist dabei, daß die Antragsteller gleichzeitig mitteilen, daß der Antragsgegner eine "Überprüfung dieser Vorgang durch die Antragsteller ... verhindert (habe)" (vgl. Bl. 222 GA). Damit räumen die Antragsteller aber im Grunde ein, daß sie die ehrenrührige Behauptung, der Antragsgegner zu 3 vergreife sich an dem Geld der Gemeinschaft, in keiner Weise erhärten können. Vollkommen unsubstantiiert ist dann auch die unter lit. l) in dem erwähnten Schriftsatz aufgestellte Behauptung, der Antragsgegner zu 3 habe "schon in den Jahren 1991, 1992 und 1993 Gelder der Gemeinschaft v e r u n t r e u t " (Hervorhebung wie im Schriftsatz). Auch zur Stützung dieser Behauptung fehlt es an jeglichem Sachvortrag der Antragsteller.

Dem Antragsgegner kann auch nicht ohne weiteres vorgeworfen werden, er habe die Rechte der Antragsteller in der im August 2003 einberufenen Eigentümerversammlung verletzt. Richtig ist dabei allerdings, daß die Einberufung dieser Eigentümerversammlung zu beanstanden war, weil sie innerhalb der Schulferien des Landes NRW stattfinden sollte. Denn der Verwaltervertrag sieht vor, daß innerhalb der Schulferien keine Eigentümerversammlungen abgehalten werden sollten (vgl. im einzelnen das Verfahren 15 II 61/03).

Ist nach alledem die erneute Bestellung des Antragsgegners zu 3 nicht zu beanstanden, so sind auch die Beschlüsse zu TOP 4 und TOP 5 rechtmäßig.

Unter TOP 4 wurde eine "Übergangsregelung" getroffen, durch welche - nach der Entscheidung des OLG Köln vom 17.12.2004 - die Administration sichergestellt werden sollte. Dabei wurde ersichtlich davon ausgegangen, daß der Antragsgegner zu 3 bis zu der Entscheidung des OLG Köln als "faktischer Verwalter" anzusehen war. Mit dem Beschluß sollte eine Regelung bis zu der erneuten Beschlußfassung (vom 11.1.2005) getroffen werden, was aus Sicht des Gerichts nicht zu beanstanden ist.

Weiter bestehen auch keine Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit des Beschlusses zu TOP 5, durch welchen der Beirat ermächtigt wurde, den Verwaltervertrag mit dem Antragsgegner zu 3 abschließen. Dabei ist auch zu bedenken, daß der Antragsgegner zu 3 bereits rund 15 Jahre die Verwaltung führt und daher auf den Wohnungseigentümern bekannte Verträge zurückgegriffen werden kann.

Abschließend sei noch darauf hingewiesen, daß das Gericht davon Abstand genommen hat, noch die Schriftsätze jeweils zur Stellungnahme zuzuleiten, die nicht Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren. Für die Entscheidung dieses Verfahren hat sich in den Schriftsätzen kein erhebliches Vorbringen (für diese Instanz) mehr befunden. Auch unter dem Blickwinkel des rechtlichen Gehörs wäre es daher reine Förmelei gewesen, wenn erst noch jeweils Gelegenheit zu einer Stellungnahme eingeräumt worden wäre.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.

Es entsprach billigem Ermessen, den Antragstellern als den Unterlegenen die Verfahrenskosten aufzuerlegen.

Eine Erstattung von außergerichtlich angefallenen Kosten wird nicht angeordnet (vgl. auch § 47 Satz 2 WEG).

Geschäftswert nach § 48 WEG: 10.000 e

AG Kerpen:
Urteil v. 19.10.2005
Az: 15 II 3/05