Oberlandesgericht München:
Beschluss vom 20. März 2008
Aktenzeichen: 34 Wx 46/07

(OLG München: Beschluss v. 20.03.2008, Az.: 34 Wx 46/07)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers werden die Beschlüsse des Amtsgerichts Landshut vom 12. Mai 2005 und des Landgerichts Landshut vom 7. März 2007 abgeändert.

Die in der Eigentümerversammlung vom 13. Dezember 2004 gefassten Eigentümerbeschlüsse werden zu Tagesordnungspunkt 3 hinsichtlich der Entlastung der Hausverwaltung und zu Tagesordnungspunkt 7 insoweit für ungültig erklärt, als in diesem Beschluss

Nr. 2.1 Abs. 4 Satz 2 (Ladung),Nr. 2.1 (Vertragstext Seite 2, 7. Zeile: Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten),Nr. 2.2.6 (Vertragsschluss mit Hausmeister und Reinigungskraft),Nr. 2.2.7 (Berechtigung zur Vornahme von Rechtsgeschäften),Nr. 2.5 (Abschluss von u.a. Versicherungs- und Wartungsverträgen),Nr. 2.7 (Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB),Nr. 2.8 (Untervollmacht),Nr. 5.2 (Vertretung durch Familienangehörige),Nr. 5.3 (Stellung eines gemeinsamen Bevollmächtigten),Nr. 6.3 Absatz 2 (Vergütung für weitere Eigentümerversammlung),Nr. 6.3 Absatz 3 (Mahngebühr),Nr. 10.2 (Vernichtung von Verwaltungsunterlagen)des Verwaltervertrags mit der weiteren Beteiligten gebilligt werden.

II. Im Übrigen werden die Anträge des Antragstellers abgewiesen und seine Rechtsmittel zurückgewiesen.

III. Von den gerichtlichen Kosten sämtlicher Rechtszüge haben der Antragsteller 4/5 und die Antragsgegner sowie die weitere Beteiligte, diese gesamtschuldnerisch, 1/5 zu tragen.

Eine außergerichtliche Kostenerstattung findet in keinem Rechtszug statt.

IV. Der Geschäftswert für sämtliche Rechtszüge wird auf 25.000 € festsetzt. Die abweichenden Festsetzungen in den Beschlüssen des Amtsgerichts Landshut vom 12. Mai 2005 und des Landgerichts Landshut vom 7. März 2007 werden dementsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer größeren Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Die aus dem Jahr 1983 stammende Gemeinschaftsordnung (GO) bestimmt in § 3 Nr. 2, dass die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind, soweit nicht nachfolgend etwas anderes bestimmt ist. Zu den Kosten der Beheizung und der Warmwasserversorgung enthält die Gemeinschaftsordnung im Folgenden einen gesonderten Verteilungsschlüssel (40 % der Beheizungskosten und 30 % der Warmwasserversorgungskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile und 60 % bzw. 70 % nach Verbrauch). Nach § 3 Nr. 2 Buchst. d GO sind die Wohnungseigentümer zur Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage von mindestens 2,50 DM pro m² Wohnfläche jährlich verpflichtet. Für Mahnschreiben darf der Verwalter eine Mahngebühr in Höhe von 2 DM erheben und vereinnahmen (§ 3 Nr. 2 Buchst. j letzter Satz). § 3 Nr. 2 Buchst. c enthält Regelungen zur Verwaltergebühr.

Am 13.12.2004 fand eine Eigentümerversammlung statt. In dieser wurden u. a. folgende Beschlüsse gefasst:

Unter Tagesordnungspunkt (TOP) 3 wurde mehrheitlich die Jahresabrechnung und die Entlastung der Hausverwaltung beschlossen.

Unter TOP 7 wurde mehrheitlich beschlossen, dass mit der bisherigen Verwalterin ein weiterer Verwaltervertrag für die Dauer von fünf Jahren (vom 1.1.2005 bis 31.12.2009) geschlossen und der Verwaltungsbeirat ermächtigt wird, den als Entwurf vorgelegten und diskutierten Verwaltervertrag zu unterzeichnen.

Unter TOP 9 fassten die Wohnungseigentümer Beschlüsse zur Erneuerung der Heizungsanlage auf der Grundlage dreier eingeholter Angebote. Zunächst beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass durch einen unabhängigen Gutachter oder Fachmann überprüft werden soll, ob die Erneuerung der Gesamtanlage notwendig sei. Sollte dies erforderlich sein, sei der Auftrag an die günstigste Firma für den kompletten Heizungsaustausch zu vergeben. Weiter wurde beschlossen, dass im Fall einer kompletten Erneuerung der Heizungsanlage sämtliche Thermostatventile in den Wohnungen auf Kosten der Gemeinschaft getauscht werden sollen. Vor der Abstimmung findet sich im Protokoll der Hinweis, dass sichtlich defekte Heizkörper in den Wohnungen hier auch mitgetauscht würden. Letztendlich beschlossen die Wohnungseigentümer, die Erneuerung der Heizungsanlage über eine Sonderumlage in Höhe von 50.000 € zu finanzieren.

Der Antragsteller hat am 13.1.2005 die dargestellten Beschlüsse angefochten. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 12.5.2005 die Anträge auf Ungültigerklärung abgewiesen. Die sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht am 7.3.2007 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die zu Protokoll des Rechtspflegers eingelegte sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers. Dieser macht insbesondere geltend:

a) Die Jahresabrechnung (TOP 3) widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Instandhaltungsrücklage nach Tausendstel-Miteigentumsanteilen statt, wie richtig, nach Wohnfläche (m²) bemessen sei. Außerdem fehle es an einer Genehmigung der Einzelabrechnungen.

b) Zu TOP 7 sei der Einladung zur Eigentümerversammlung der Entwurf des Verwaltervertrags nicht beigefügt gewesen. Auch sei der Inhalt des Verwaltervertrags in verschiedenen Punkten zu beanstanden.

c) Zu TOP 9 sei zu bemängeln, dass die Heizkörper in den Wohnungen zum Sondereigentum gehörten und vor der Beschlussfassung nicht der Verwaltungsbeirat beteiligt worden sei.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat teilweise Erfolg.

Der Antragsteller beanstandet vorab, dass die Antragsgegner und die weitere Beteiligte (Verwalterin) durch dieselben anwaltlichen Bevollmächtigten vertreten werden und insoweit eine Interessenkollision vorliege.

Für das bisherige wie für das Rechtsbeschwerdeverfahren spielt dies keine Rolle. Denn ein etwaiger Verstoß gegen berufsrechtliche Pflichten, zu denen das Verbot der Wahrnehmung widerstreitender Interessen gehört (§ 3 der Berufsordnung für Rechtsanwälte - BORA -), würde die Wirksamkeit verfahrensmäßiger Rechtshandlungen nicht berühren (BGH NJW 1993, 1926; Hartung Anwaltliche Berufsordnung 3. Aufl. § 3 BORA Rn. 63). Im Übrigen ist festzuhalten, dass eine Berufspflicht zur Beendigung aller Mandate in derselben Rechtssache erst entsteht, sobald der Rechtsanwalt erkennt, dass er entgegen § 3 BORA tätig ist. Davon kann, jedenfalls für die Vergangenheit, nicht die Rede sein.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Jahresabrechnung (TOP 3) sei nicht zu beanstanden. Insbesondere sei die Instandhaltungsrücklage nicht nach der Wohnfläche in m² zu berechnen. Vielmehr bestimme § 3 Nr. 2 Buchst. d GO nur ein bestimmtes Mindestmaß an Zuführung, nämlich 2,50 DM pro m² Wohnfläche. Diesem Betrag werde die Jahresabrechnung gerecht. Eine andere Auslegung würde die Eigentümer von Tiefgaragenstellplätzen von der Verpflichtung zur Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage ganz ausnehmen, was ersichtlich nicht gewollt sei. Zudem sei erst vor kurzer Zeit auf Betreiben des Antragstellers die Instandhaltungsrücklage nach Miteigentumsanteilen bemessen worden.

Der Beschluss umfasse neben der Gesamtabrechnung auch die Einzelabrechnung. Die Hausverwaltung habe beide Rechenwerke in der Eigentümerversammlung vorgestellt; das gesamte Abrechnungskonvolut sei genehmigt worden. Substantiierte Einwände gegen die Richtigkeit dieser von den Antragsgegnern gebrachten Darstellung habe der Antragsteller nicht erhoben. Gründe, die gegen die Entlastung des Verwalters sprechen würden, seien nicht ersichtlich.

Auch der Beschluss zu TOP 7 (Verwaltervertrag) sei nicht für ungültig zu erklären. Bei der Einberufung sei der Beschlussgegenstand (Verlängerung des Verwaltervertrags) bezeichnet worden. Es wäre eine Überspannung, zu verlangen, auch den Vertragsentwurf bereits bei der Einberufung mit vorzulegen. Bereits seit 1981 seien, bis auf die Höhe der Vergütung, inhaltlich gleichlautende Verträge immer wieder fortgeschrieben und verlängert worden. Die Wohnungseigentümer seien deshalb durch den ihnen in der Versammlung ausgehändigten Vertragsentwurf nicht überrascht worden.

Inhaltlich entspreche der Vertrag einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Dies gelte namentlich für die Ziffern 2.2.5 (außergerichtliche und gerichtliche Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung sowie bei der Geltendmachung von Ansprüchen gegen säumige Eigentümer), Ziffer 3.2 (Rechte des Verwaltungsbeirats zur Einsicht in Geschäftsunterlagen) und Ziffer 10.2 (Recht zur Vernichtung der Verwaltungsunterlagen nach Ablauf von fünf Kalenderjahren). Zudem hätten die Wohnungseigentümer bereits vor einigen Jahren bestandskräftig beschlossen, es der Hausverwaltung zu erlauben, Unterlagen der laufenden Verwaltung nach fünf Jahren zu vernichten. Eine analoge Heranziehung von § 147 AO sei nicht zwingend.

Ebenso wenig seien die Beschlüsse zu TOP 9 (Heizungsrenovierung) zu beanstanden. Die Heizkörper in den einzelnen Wohnungen seien Gemeinschaftseigentum, nicht Sondereigentum. Deren Entfernung würde das gesamte zentrale Heizungssystem beeinträchtigen. Es bestünden demnach keine Bedenken dagegen, diese Heizkörper auf Kosten der Gemeinschaft, soweit erforderlich, auszutauschen.

2. Dies hält nicht in jeder Hinsicht der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Zu TOP 3 (Genehmigung der Abrechnung und Entlastung der Verwaltung)

Weil es bisher an einer Beschlussfassung über die Einzelabrechnungen fehlt, entspricht die beschlossene Verwalterentlastung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Im Übrigen erweist sich die Anfechtung als unbegründet.

(1) Dem gewählten Verfahren, in einer Eigentümerversammlung über die Genehmigung der Abrechnung zu beschließen (vgl. § 28 Abs. 5 WEG), steht § 3 Nr. 2 Buchst. e GO nicht entgegen, selbst wenn diese Regelung, wonach die dem Beirat vorgelegte Gesamtabrechnung als anerkannt gilt, wenn gegen sie nicht binnen 14 Tagen schriftlich begründeter Widerspruch eingelegt wird, wirksam sein sollte (offen gelassen von BGH NJW 1991, 979). Denn Sinn und Zweck der Genehmigungsfiktion ist es, die Arbeit der Hausverwaltung zu erleichtern. Der Verwalter ist nicht gezwungen, hiervon Gebrauch zu machen. Deshalb steht ihm der Weg, die Genehmigung über einen Eigentümerbeschluss herbeizuführen, regelmäßig offen (vgl. KG WE 1991, 323/324; BayObLG WE 1992, 49; ähnlich Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 28 Rn. 106).

24(2) Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört es, zugleich mit der Beschlussfassung über die Jahresgesamtabrechnung eine solche über die Einzelabrechnungen herbeizuführen (BayObLGZ 1989, 310; BayObLGZ WE 2002, 34 f.; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 28 Rn. 101). Ob außer der Jahresgesamtabrechnung auch die Einzelabrechnungen genehmigt wurden, ist durch Auslegung des maßgeblichen Beschlusses zu ermitteln. Der Eigentümerbeschluss ist objektiv und normativ auszulegen. Was im Zusammenhang mit der Beschlussfassung erörtert wurde und was die Beteiligten dabei beabsichtigt oder sich vorgestellt haben, kann für die Auslegung nur herangezogen werden, wenn es nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar ist, so z.B. wenn es in dem Versammlungsprotokoll einen Niederschlag gefunden hat (vgl. BGHZ 139, 288/292; BayObLG NJW-RR 2000, 603/605; ZWE 2002, 34/35). An die Auslegung durch den Tatrichter ist der Senat nicht gebunden.

25Die vorgelegte Niederschrift enthält keinen Hinweis dazu, dass gerade auch die Einzelabrechnungen Genehmigungsgegenstand waren. Durchwegs, offenbar auch bereits in der Einladung zur Eigentümerversammlung, ist zu TOP 3 nur von einer €Genehmigung der Abrechnung€ die Rede. Hingegen ist zu TOP 5 (Bekanntgabe des Wirtschaftsplans 2005/2006 und Beschluss) in der Niederschrift ausdrücklich auf die €darauf basierenden Einzelwirtschaftspläne€ hingewiesen. Schließlich spricht die in der Gemeinschaftsordnung offensichtlich vorgesehene zeitliche Trennung der Behandlung von Gesamt- und Einzelabrechnung indiziell gegen eine umfassende Genehmigung. Allein der Umstand, dass Einzelabrechnungen vom Verwalter offensichtlich erstellt wurden, erlaubt nicht von selbst den Schluss, dass sich die Genehmigung in der Eigentümerversammlung auch hierauf erstreckt (BayObLG ZWE 2002, 34/35).

26Soweit das Landgericht aus substantiiertem Vortrag der Antragsgegnerseite den Schluss ziehen will, Gegenstand der Abstimmung seien auch die Einzelabrechnungen gewesen, kann dem der Senat aus den vorstehenden Gründen nicht folgen. Eine Beweiserhebung, etwa durch Zeugeneinvernahme, um den tatsächlichen Ablauf der Versammlung und die Behandlung des maßgeblichen Tagesordnungspunkts zu rekonstruieren, kommt nicht in Betracht.

(3) Dies hat allerdings nur zur Folge, dass der Antragsteller hinsichtlich der noch nicht beschlossenen Einzelabrechnungen einen Ergänzungsanspruch hat (§ 21 Abs. 3 und 4 WEG; vgl. BayObLGZ 1989, 310). Der Eigentümerbeschluss über die Gesamtabrechnung muss nicht schon deshalb für ungültig erklärt werden.

(4) Die Gesamtabrechnung ist nicht zu beanstanden. Der Antragsteller kann insbesondere im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG (a. F.) die Anfechtung nicht erfolgreich damit begründen, dass sein Einsichtsrecht in die vollständigen Abrechnungsunterlagen verletzt sei (§ 28 Abs. 3 WEG, §§ 666, 259 BGB). In Betracht kommt zwar ein Antrag auf Verpflichtung des Verwalters, Einblick in (bestimmte) Abrechnungsunterlagen zu gewähren. Dieser kann auch mit einem Antrag auf Ungültigerklärung des Abrechnungsbeschlusses verbunden werden (BayObLG NZM 2003, 905; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 8. Aufl. § 28 Rn. 116). Davon hat der Antragsteller jedoch keinen Gebrauch gemacht.

Soweit der Antragsteller die Aufteilung der Instandhaltungsrücklage nach Miteigentumsanteilen anstatt nach Wohnfläche sowie die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten beanstandet, hat dies nur für die Einzelabrechnungen Bedeutung und spielt aus den vorstehenden Gründen keine Rolle. Jedoch dürfte die Bemessung der Instandhaltungsrücklage nach Miteigentumsanteilen aus den vom Landgericht dargelegten Gründen der objektiven Auslegung der Gemeinschaftsordnung entsprechen. Soweit die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten in Frage steht, sind auf die Verteilung dieser Kosten gemäß § 3 Satz 2 HeizkostenV die Regelungen über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entsprechend anzuwenden. Auch wenn § 3 Nr. 2 Buchst. a GO nicht mit den in §§ 7, 8 HeizkostenV vorgesehenen Schlüsseln in Einklang steht, muss eine der Heizkostenverordnung konforme Regelung erst durch eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden (BayObLG NJW-RR 1986, 1076; NZM 1999, 508 f.; siehe auch § 16 Abs. 3 WEG n. F.).

(5) Weil die Einzelabrechnungen bislang nicht genehmigt wurden, ist der zugleich gefasste Eigentümerbeschluss über die Verwalterentlastung für ungültig zu erklären. Denn die Abrechnungspflicht für das Wirtschaftsjahr 2003/2004 ist ohne die beschlossenen Einzelabrechnungen noch nicht ordnungsgemäß erfüllt (BayObLGZ 1989, 310/314 f.).

b) Zu TOP 7 (Neuwahl der Hausverwaltung)

(1) Zutreffend hat das Landgericht einen Ladungsmangel (vgl. § 23 Abs. 2 WEG) verneint. Die Bezeichnung €Neuwahl der Hausverwaltung€ als Gegenstand der Tagesordnung deckt auch die Wiederwahl des bisherigen Verwalters sowie den Abschluss eines Verwaltervertrags mit diesem ab (z.B. BayObLG MDR 1982, 68; MDR 1985, 412; WuM 1992, 331; ZMR 2000, 858). Es ist auch nicht erforderlich, die Wohnungseigentümer bereits vorab durch Übersendung des in Aussicht genommenen Verwaltervertrags über den genauen Inhalt der vertraglichen Regelung zu informieren. Nach dem insoweit nicht substantiiert in Frage gestellten Protokollinhalt hatten alle anwesenden Wohnungseigentümer bei der Beratung und Abstimmung eine Musterausfertigung des in Aussicht genommenen Vertrags in Händen. Es ist grundsätzlich unbedenklich, den Abschluss des Vertrags auf der Grundlage des von den Wohnungseigentümern gebilligten Angebots dem Verwaltungsbeirat zu übertragen (OLG Düsseldorf NZM 2006, 936).

(2) Klarzustellen ist, dass die ihrem Wortlaut nach ungenaue Beschlussfassung neben der Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss des als Muster vorgelegten Verwaltervertrags auch den davon zu unterscheidenden (Wieder-) Bestellungsakt der bisherigen Hausverwaltung enthält (BayObLG WE 1991, 223; NJW-RR 1987, 1039/1040; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 26 Rn. 82 f.). Gründe, die einer erneuten Bestellung der weiteren Beteiligten als Verwalterin entgegengestanden hätten, hat der Tatrichter nicht festgestellt und sind auch nicht ersichtlich.

34(3) Aus inhaltlichen Gründen ist der Beschluss, der den Verwaltervertrag in dieser Form billigt und den Verwaltungsbeirat zum Abschluss ermächtigt, jedoch teilweise für ungültig zu erklären (§ 23 Abs. 4 WEG a. F.). Zwar sind die Parteien in der Gestaltung des Vertrags grundsätzlich frei. Jedoch gelten die allgemeinen Schranken des Vertragsrechts (§§ 134, 138, 242 BGB). Andere Mängel, die nicht kraft Gesetzes zur Nichtigkeit der betreffenden Klausel führen, können die Anfechtbarkeit des Beschlusses begründen, auf dem der Abschluss des Verwaltervertrags beruht. In Betracht kommen insbesondere Verstöße gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung oder ein Widerspruch zu der zwischen den Wohnungseigentümern geltenden Gemeinschaftsordnung (OLG Düsseldorf ZWE 2001, 219/221). Der Vertrag ist, soweit die Voraussetzungen dafür vorliegen, der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB zu unterziehen (BayObLG WuM 1991, 312; OLG Düsseldorf NZM 2006, 936). Weil das maßgebliche Formular offensichtlich für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert ist und auch im Verhältnis der Beteiligten bereits mehrfach verwendet wurde (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 67. Aufl. § 305 Rn. 9), ist dies hier der Fall.

(4) Im Einzelnen folgt daraus:

Nr. 2. Aufgaben und Befugnisse des VerwaltersNr. 2.1 Abs. 4 Satz 2:Die Ladung ist wirksam, wenn sie an die letzte dem Verwalter bekannte Adresse des Eigentümers gerichtet ist.Die Bestimmung verstößt gegen § 308 Nr. 6 BGB, nach der in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Bestimmung unwirksam ist, die vorsieht, dass eine Erklärung des Verwenders von besonderer Bedeutung dem anderen Vertragsteil als zugegangen gilt (vgl. BayObLG WuM 1991, 312). Die Einladung zur Eigentümerversammlung ist eine Erklärung von besonderer Bedeutung in diesem Sinne.

Nr. 2.1 (Vertrag Seite 2 Zeile 7):Der Verwalter ist insbesondere berechtigt und verpflichtet:€ die laufenden Instandhaltungs- und die Instandsetzungsarbeiten zu veranlassen.Die Entscheidung über Art und Umfang von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen kann grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung im Sinn von § 10 Abs. 1 WEG auf ein anderes Organ delegiert werden (OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 13). In engen Grenzen hält die Rechtsprechung eine Kompetenzverlagerung auch im Beschlussweg für möglich (OLG Düsseldorf ZWE 2001, 219/221). Dies gilt namentlich bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften und für nicht vorhersehbare Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, die keine Notmaßnahmen im Sinn von § 21 Abs. 2, § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG sind. Jedoch muss für die einzelnen Wohnungseigentümer das finanzielle Risiko überschaubar sein. Die grundsätzliche Verantwortlichkeit für eine diesbezügliche Entscheidung muss bei der Eigentümerversammlung verbleiben. Jedenfalls ohne eine gegenständliche Beschränkung, eine Budgetierung oder eine Begrenzung der Höhe nach, die sich an der anteiligen Belastung für die einzelnen Wohnungseigentümer ausrichtet, benachteiligt die Klausel die Wohnungseigentümer entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen und ist deshalb unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Sie widerspräche darüber hinaus auch einer ordnungsmäßigen Verwaltung (OLG Düsseldorf a.a.O.).

Soweit der Antragsteller in diesem Zusammenhang moniert, dass der Vertrag keine Verpflichtung des Verwalters zur regelmäßigen Begehung der Anlage (abweichend von früheren Verwalterverträgen) mehr enthält, kommt dem keine rechtserhebliche Bedeutung zu, weil eine regelmäßige Begehung zum Zweck der Feststellung eines notwendigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarfs ohnehin zu den gesetzlichen (nicht ausschließbaren) Aufgaben des Verwalters gehört (OLG Zweibrücken NJW-RR 1991, 1301; KK-WEG/Abramenko 2. Aufl. § 27 Rn. 22).

Nr. 2.2.6Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie, soweit erforderlich, einen Hausmeister und eine Reinigungskraft anzustellen und diese zu überwachen; der Abschluss und die Kündigung dieser Verträge obliegt ebenfalls dem Verwalter. Nr. 2.2.7Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen bzw. zu kündigen und Rechtsgeschäfte vorzunehmen.Beide Klauseln verlagern die grundsätzliche Kompetenz der Eigentümerversammlung auf die Person des Verwalters. Insbesondere fehlt eine Begrenzung der mit den eingeräumten Verwaltungsbefugnissen verbundenen Kostenbelastung für die Wohnungseigentümer (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 13/14). Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schaffen die maßgeblichen Vertragsklauseln ein nicht überschaubares finanzielles Risiko (siehe OLG Düsseldorf ZWE 2001, 219/221; NZM 2006, 936/937).

Nr. 2.5Der Verwalter ist darüber hinaus berechtigt, mit Wirkung für und gegen die Eigentümergemeinschaft im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat Verträge abzuschließen bzw. zu kündigen, z.B. Versicherungs- und Wartungsverträge sowie Heizungs-, Strom- und Wasserlieferungsverträge, und Erklärungen abzugeben, die zur Anbringung einer Fernseh- und Rundfunkanlage erforderlich sind.Auch diese Klausel räumt dem Verwalter zu Lasten der Wohnungseigentümer in unangemessenem Umfang gegen Treu und Glauben die allein diesen obliegende Befugnis ein, über die wesentlichen, das gemeinschaftliche Eigentum betreffenden Kerngeschäfte selbst zu bestimmen (vgl. 20 Abs. 1, § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG). Soweit es um die Anbringung einer Fernseh- und Rundfunkanlage geht, sind auch bauliche Veränderungen (vgl. § 22 Abs. 1 WEG) erfasst, die grundsätzlich nicht mehrheitlich beschlossen werden können. Es genügt insoweit auch nicht, die Befugnisse des Verwalters an das Einvernehmen des Verwaltungsbeirats zu knüpfen. Zwar können dem Beirat weitere Rechte, die der Eigentümerversammlung eingeräumt sind, übertragen werden (vgl. KG FGPrax 2003, 260; KK-WEG/Abramenko § 29 Rn. 21.). Diese müssen jedoch hinreichend umrissen sein. Eine Kompetenzverlagerung in diesem Umfang verstößt gegen § 307 BGB (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 13/14) und ist schon deshalb nicht wirksam.

Nr. 2.7Der Verwalter ist von der Beschränkung des § 181 BGB - soweit zulässig - befreit.Grundsätzlich unterliegt der Verwalter dem Verbot des § 181 BGB (Selbstkontrahierungsverbot). Zwar kann der Verwalter durch eine individuelle Regelung im Verwaltervertrag von dieser Regelung befreit werden. In einem vorformulierten Verwaltervertrag benachteiligt eine Befreiung die Wohnungseigentümer jedoch unangemessen im Sinn von § 307 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Nr. 2 BGB und ist daher nichtig (OLG Düsseldorf NZM 2006, 936/937 m.w.N.).

Nr. 2.8Der Verwalter kann Untervollmacht erteilen.Die Klausel erlaubt eine in dieser umfassenden Form unzulässige Erteilung von Untervollmachten. Verwalterleistungen sind grundsätzlich €in Person€ zu erbringen. Ist der Verwalter eine juristische Person, ist die besondere Vertrauensstellung an die Organisation und die Erfahrung der juristischen Person geknüpft (BayObLGZ 1990, 173/177; siehe auch BayObLG WE 1991, 111). Einer in der Sache unbeschränkten Übertragungsbefugnis in Formularverträgen steht § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB entgegen.

Nr. 5.2Ein Wohnungseigentümer kann sich, wenn die Teilungserklärung keine andere Regelung enthält, nur durch einen Familienangehörigen, einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft oder den Verwalter aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen. Diese Vollmacht ist der Niederschrift anzuheften.Die Vorschrift kollidiert, jedenfalls in Teilen, mit der Vertretungsregelung in § 7 GO. Danach kann sich ein verhinderter Wohnungseigentümer durch seinen Ehegatten, durch einen anderen Wohnungseigentümer oder durch den Verwalter vertreten lassen. Eine Erweiterung über Ehegatten hinaus auf beliebige Familienangehörige sieht die Gemeinschaftsordnung nicht vor. Die Regelung widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie im Hinblick auf die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung zumindest unklar oder überflüssig ist (vgl. BayObLG WuM 1991, 312).

Nr. 5.3Steht ein Wohnungseigentum einer Mehrheit von Eigentümern zu, so haben diese Eigentümer soweit die Teilungserklärung keine andere Regelung enthält, zur Wahrnehmung ihrer Rechte einen gemeinsamen Bevollmächtigten zu stellen und dem Verwalter bekannt zu geben. Der Benannte ist auch zustellungsbevollmächtigt. Dies gilt nicht für Ehegatten; diese gelten als gegenseitig bevollmächtigt.Insoweit finden sich im § 5 Nr. 1 GO ebenfalls spezielle Vorschriften. Überflüssige Regelungen, die, etwa aufgrund abweichenden Wortlauts, auch Missverständnisse auslösen können, entsprechen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (BayObLG WuM 1991, 312).

Nr. 6.3 Absatz 2:Für die alljährlich vorgeschriebene Eigentümerversammlung erhält der Verwalter keine gesonderte Vergütung. Für jede weitere Eigentümerversammlung des laufenden Jahres erhält der Verwalter eine Vergütung von 300 € zuzüglich MwSt. in gesetzlicher Höhe.Die Regelung zur weiteren Eigentümerversammlung (Satz 2) hält der Angemessenheitsüberprüfung nach § 307 BGB nicht stand. Es gehört zu den Grundpflichten des Verwalters, mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einzuberufen und durchzuführen. Dies wird von der Grundvergütung erfasst. Kommt es aber aus Gründen, die der Verwalter zu vertreten hat, zu einer weiteren Eigentümerversammlung, so kann er dafür eine Sondervergütung nicht beanspruchen. Die Vertragsklausel muss eine entsprechende Einschränkung der Zusatzvergütungspflicht für den Fall schuldhaften Verwalterhandelns vorsehen (OLG Düsseldorf NZM 2006, 936/937).

Hinzu kommt, dass die Vergütungsregelung mit 300 € nicht der in der Teilungserklärung festgelegten (§ 3 Nr. 2 Buchst. c: Die Kosten für eine außerordentliche Versammlung betragen 300 DM zuzüglich Mehrwertsteuer) entspricht.

Nr. 6.3 Absatz 3:Der Verwalter ist berechtigt, für Mahnschreiben eine Mahngebühr von 6 € zu verlangen.Auch diese Regelung widerspricht der Gemeinschaftsordnung, die in § 3 Nr. 2 Buchst. j für Mahnschreiben eine Gebühr von 2 DM festschreibt.

Nr. 10.2Die Hausverwaltung ist berechtigt, alle Verwaltungsunterlagen aus laufender Verwaltung (wie Kontoauszüge, Belege und bedingt Teile von Korrespondenz) nach Ablauf von fünf Kalenderjahren datenschutzsicher zu vernichten.Die handels- und steuerrechtlichen Vorschriften für die Dauer der Aufbewahrungspflicht von Belegen und Buchhaltungsunterlagen sind auf die Wohnungseigentümer entsprechend anzuwenden, um die Vorgänge noch eine gewisse Zeit zurückverfolgen zu können. Insoweit gilt für Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne, Buchungsbelege und Geschäftspost allgemein eine 6- bzw. 10-jährige Aufbewahrungspflicht (§ 257 HGB, § 147 AO). Die Fristen gelten für die Wohnungseigentümer untereinander, nicht jedoch für den Verwalter. Ein Mehrheitsbeschluss, der zugunsten des Verwalters eine kürzere Aufbewahrungsfrist einräumt, kann dahin ausgelegt werden, nach Ablauf dieser Frist die Unterlagen an die Gemeinschaft auszuhändigen. Wird der Verwalter hingegen durch Beschluss zur vorzeitigen Vernichtung der Unterlagen ermächtigt, ist ein derartiger Beschluss wegen Verstoßes gegen zwingendes Recht nichtig (Staudinger/Bub WEG Bearb. 2005 § 28 Rn. 301 m.w.N.; KK-WEG/Abramenko § 28 Rn. 163). Demgemäß kann auch ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss über die Befugnis der Verwaltung zur Aktenvernichtung die jetzige Regelung im Verwaltervertrag nicht als Maßnahme einer ordnungsmäßigen Verwaltung rechtfertigen.

(5) Im Übrigen (insbesondere Nr. 2.1 Abs. 4 Satz 1, wonach die Einladung zur Eigentümerversammlung mindestens eine Woche vorher erfolgen muss; Nr. 2.2.5: Berechtigung des Verwalters zur außergerichtlichen und gerichtlichen Vertretung der Wohnungseigentümer in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung sowie Geltendmachung von Ansprüchen gegen säumige Eigentümer; Nr. 3: Verwaltungsbeirat; Nr. 6.2.1 Verwaltervergütung) teilt der Senat die Bedenken des Antragstellers zur Wirksamkeit dieser Klauseln nicht. Die Regelung betreffend die Einladung zur Eigentümerversammlung entspricht der damaligen Rechtslage (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG a. F.). Die im Vertrag aufgenommene generelle Ermächtigung zur Vertretung wie zur Geltendmachung von Ansprüchen der Gemeinschaft beugt der Gefahr von Rechtsnachteilen für diese vor. Entsprechende Ermächtigungen des Verwalters sah § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG a. F. (vgl. auch Merle in Bärmann/Pick/Merle § 27 Rn. 171; BayObLG NZM 2001, 959) und sehen nunmehr § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F. kraft Gesetzes, § 27 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG n. F. kraft Vereinbarung oder Beschlusses vor. Die nur den Verwaltungsbeirat betreffenden Regelungen (Nr. 3) schränken die individuellen Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers, insbesondere auf Einsicht in Abrechnungsunterlagen (Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 28 Rn. 116), nicht ein. Schließlich ist auch nichts gegen die Vergütungsregelung in Nr. 6.2.1 einzuwenden. Die verwendete Spannungsklausel (dazu Gottschalg ZWE2002, 200/202) ist schon deshalb unbedenklich, weil sie den Vorgaben in der Gemeinschaftsordnung entspricht.

(6) Weil nach einer Gesamtwürdigung letztlich nur Nebenpunkte des Verwaltervertrags unwirksam bzw. anfechtbar sind, die zentralen Aufgaben und Pflichten aber davon nicht berührt werden, ist davon auszugehen, dass der Vertrag auch ohne die zu beanstandenden Klauseln gebilligt worden wäre (vgl. dazu OLG Saarbrücken WE 1998, 69/74). Der Senat beschränkt deshalb die Ungültigerklärung des Billigungsbeschlusses auf die jeweiligen Bestimmungen (vgl. auch BayObLG WuM 1991, 312).

c) Zu TOP 9 (Erneuerung der Heizungsanlage)

Im Ergebnis zutreffend bejaht das Landgericht die Ordnungsmäßigkeit der hierzu gefassten Beschlüsse. Diese sind nicht schon deshalb für ungültig zu erklären, weil der Verwaltungsbeirat, mag es auch dessen Aufgabe nach § 29 Abs. 3 WEG sein, die Kostenvoranschläge in den eingeholten Angeboten nicht vorab geprüft hat. Denn der einzelne Wohnungseigentümer kann eine derartige Prüfung nicht über den Weg der Anfechtung des ergangenen Beschlusses erzwingen (KG NZM 2003, 901/902; BayObLG NZM 2004, 261/262).

(1) Der Instandsetzungsbeschluss für die Heizungsanlage entspricht einer ordnungsmäßigen, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer dienenden Verwaltung (vgl. § 21 Abs. 4 und 5 Nr. 2 WEG). Die Erneuerung der Anlage ist nicht erst dann notwendig, wenn sie endgültig vollständig ausfällt, sondern schon dann, wenn sie in einem Zustand ist, in dem jederzeit wesentliche Teile unbrauchbar werden können (BayObLG WuM 1994, 504/505; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 21 Rn. 58). Hinzu kommt hier, dass die Anpassung eines vorhandenen Bestandes an rechtliche Anforderungen, z.B. an die Energieeinsparverordnung, eine Instandsetzungsmaßnahme darstellt und zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört (Palandt/Bassenge § 22 WEG Rn. 27).

Die grundsätzliche Beschlussfassung zur Erneuerung unterliegt keinen Bedenken. Nach dem Beschlussinhalt, wie er im Protokoll verlautbart ist, wird der Auftrag nach Einholung vergleichsfähiger Alternativangebote an die günstigste Firma vergeben. Die vorab noch vorgesehene Einschaltung eines Gutachters zur Prüfung, in welchem Umfang die Heizungsanlage erneuert werden muss, lässt die hinreichende Bestimmtheit der Beschlussfassung nicht entfallen. Der äußere Rahmen der Sanierung ist eindeutig genug abgegrenzt. Etwaige Einschränkungen in der Auftragsvergabe nach Maßgabe des eingeholten Fachgutachtens bewegen sich noch im Rahmen des eigenverantwortlichen Spielraums, der dem Verwalter bei der Durchführung von Eigentümerbeschlüssen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1, Nr. 2 WEG zuzubilligen ist.

(2) Es ist auch nicht zu beanstanden, dass in die Sanierung der Austausch sämtlicher Thermostatventile einbezogen wird. Die Thermostatventile gehören unabhängig davon, ob sie sich im Bereich des Gemeinschaftseigentums oder Sondereigentums (der einzelnen Wohnungen) befinden, nach herrschender und vom Senat geteilter Meinung zum Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG; vgl. OLG Stuttgart WuM 2008, 44; OLG Hamm NZM 2001, 1130; Palandt/Bassenge § 5 WEG Rn. 9; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 5 Rn. 38; a.A. BayObLG Rpfleger 1979, 216).

67Das Landgericht ist überdies aufgrund der tatsächlichen Beschaffenheit der Anlage, wie sie in der mündlichen Verhandlung erläutert wurde, davon ausgegangen, dass die Funktion des gesamten zentralen Heizungssystems durch etwaige defekte Einzelheizkörper betroffen wäre. Zu den Befugnissen der Wohnungseigentümer gehören auch Beschlussfassungen, die den ordnungsmäßigen Gebrauch von Gemeinschafts- wie von Sondereigentum betreffen (§ 15 Abs. 2 WEG). Die getroffene Regelung zielt darauf ab, ein ordnungsmäßiges Funktionieren aller Teile der Anlage und damit der Zentralheizung insgesamt sicherzustellen (vgl. BayObLG NJW-RR 1987, 1493; ZMR 1985, 208 - LS -). Es ist deshalb unabhängig von den Eigentumsverhältnissen an den einzelnen Heizkörpern nicht zu beanstanden, im Rahmen der Gesamtsanierung der Anlage auch deren Austausch (soweit defekt) mitzubeschließen.

(3) Nicht zu beanstanden ist schließlich der Beschluss, die Renovierungsmaßnahme über eine Sonderumlage zu finanzieren. Ob größere Instandsetzungsmaßnahmen aus der Instandhaltungsrücklage beglichen werden oder eine Sonderumlage erhoben wird, steht im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer. Verstöße sind nicht erkennbar. Dies gilt auch für die Höhe, die sich am geschätzten Finanzierungsbedarf auszurichten hat (Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 28 Rn. 33). Der Beschluss enthält zwar keine Bestimmung zum maßgeblichen Verteilungsschlüssel (vgl. BGHZ 108, 44; BayObLG ZMR 2004, 606). Dies erscheint jedoch ausnahmsweise unschädlich, weil sich die Einzelbeiträge ersichtlich nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel, d.h. nach Miteigentumsanteilen entsprechend § 3 Nr. 2 (vor a) GO, richten.

3. Dem Senat erscheint es nach § 47 WEG angemessen, die gerichtlichen Kosten in allen Rechtszügen verhältnismäßig aufzuteilen. Einbezogen in die Aufteilung hat der Senat auch die weitere Beteiligte, weil sie die Ungültigerklärungen verantwortlich mit verursacht hat. Es ist jedoch gerechtfertigt, überwiegend den Antragsteller mit den Gerichtskosten zu belasten, weil die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse im Wesentlichen einer Überprüfung standhielten.

Hingegen kommt eine Erstattungsanordnung (§ 47 Satz 2 WEG) in keinem Rechtszug in Betracht.

4. Der Geschäftswert bestimmt sich nach § 48 Abs. 3 WEG.

Die Jahresabrechnung (TOP 3) hat ein Gesamtvolumen von rund 86.400 €. Das wirtschaftliche Interesse aller Beteiligter ist mit rund 1/4 (21.600 €) anzusetzen. Hinzu kommt noch die Anfechtung der Verwalterentlastung mit einem veranschlagten wirtschaftlichen Wert von 1.000 €.

Den Antrag zu TOP 7 veranschlagt der Senat wertmäßig mit 44.000 €. Maßgeblich ist das auf fünf Jahre geschätzte Verwalterhonorar.

Schließlich bestimmt sich der Wert zu TOP 9 nach den voraussichtlichen Sanierungskosten mit 50.000 €.

Im Hinblick auf § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG setzt der Senat den Geschäftswert niedriger fest, weil die berechneten Kosten des Verfahrens zu dem Beteiligteninteresse nicht in einem angemessenen Verhältnis ständen.

OLG München:
Beschluss v. 20.03.2008
Az: 34 Wx 46/07