Verwaltungsgericht Sigmaringen:
Urteil vom 30. Januar 2014
Aktenzeichen: 2 K 2218/12

(VG Sigmaringen: Urteil v. 30.01.2014, Az.: 2 K 2218/12)

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich gegen die Verfügung der Beklagten, mit der sie gemäß § 197 BauGB zur Erteilung von Auskünften über das Grundstück S.-Straße 23 in R. verpflichtet wurde.

Die Klägerin war Eigentümerin des Grundstücks S.-Straße 23 in R. (Flst.-Nr. ...). Im Januar 2011 übertrug sie dieses Eigentum je zur Hälfte an ihre beiden Töchter T. B. und S. R. Mit notariellem Kaufvertrag vom 04.11.2011 veräußerten diese das Grundstück wiederum weiter an das Ehepaar L.. Im Notartermin trat die Klägerin als Bevollmächtigte ihrer beiden Töchter auf.

Mit formlosen Schreiben vom 02.02.2012 und 14.03.2012 richtete der Gutachterausschuss der Beklagten an die Käufer L. und an die Klägerin jeweils Anschreiben, in denen er unter Bezugnahme auf § 197 BauGB Angaben zum Grundstück aus dem Kaufvorgang vom 04.11.2011 erbat. Zu diesem Zweck übersandte sie jeweils Fragebögen. Am 21.05.2012 erließ die Beklagte gegen die Klägerin (und auch gegen die Käufer) einen mit Rechtsbehelfsbelehrung versehenen Bescheid. Sie ordnete an, der Beklagten einen vollständig ausgefüllten Fragebogen mit den zur Auswertung der Kaufverträge erforderlichen Informationen zu übersenden. Sie drohte außerdem die Festsetzung eines Zwangsgeldes in Höhe von 250,00 € für den Fall der Nichtbefolgung der Anordnung an. Die Käufer übersandten hierauf den ausgefüllten Fragebogen.

Die Klägerin legte gegen den Bescheid mit Schreiben vom 02.06.2012 Widerspruch ein. Da sie seit Januar 2011 nicht mehr Eigentümerin des betreffenden Anwesens sei, sehe sie sich nicht veranlasst, dem Ersuchen der Beklagten nachzukommen. Sie beziehe sich auf die geltenden Bestimmungen des Datenschutzes. Es sei ihr nicht gestattet, ohne Einwilligung der neuen Eigentümer entsprechende Auskünfte über deren Besitz zu erteilen.

Nach Anhörung der Klägerin wies die Beklagte den Widerspruch der Klägerin mit Bescheid vom 26.07.2012 zurück. Die Klägerin sei auf Grundlage von § 197 Abs. 1 BauGB zur Auskunftserteilung verpflichtet. Das Auskunftsrecht des Gutachterausschusses aus § 197 Abs. 1 BauBG beschränke sich nicht auf den jeweiligen Grundstückseigentümer. Für die Einholung von Auskünften kämen sämtliche natürliche und juristische Personen in Betracht, die Angaben über das Grundstück machen könnten. Bei Erhebungen für die Kaufpreissammlung seien dies insbesondere Käufer, Verkäufer und Makler. Die Klägerin sei in ihrer Eigenschaft als Verkäuferin angeschrieben worden. Datenschutzrechtliche Bedenken stünden nicht entgegen. Selbst redundante Angaben seien für die Führung der Kaufpreissammlung erforderlich. Zur Sachverhaltsermittlung habe der Gesetzgeber den Behörden mit § 208 BauGB ein Anordnungsrecht eingeräumt, das auch für die Gutachterausschüsse gelte. § 208 Satz 2 BauGB räume dabei die Möglichkeit der Androhung und Festsetzung eines Zwangsgeldes ein.

Die Klägerin hat am 07.08.2012 Klage beim Verwaltungsgericht Sigmaringen erhoben. Sie ist der Auffassung, sie sei nicht zur Auskunftserteilung verpflichtet. Völlig unberücksichtigt geblieben sei, dass die Klägerin nicht Verkäuferin, sondern lediglich Bevollmächtigte gewesen sei. Sie sei insgesamt nur zwei Jahre nach einem Erbfall Eigentümerin gewesen, weswegen sie keine konkreteren Angaben machen könne. Die Beklagte verlange Erklärungen, die sie sich selbst ohne Weiteres beschaffen könne, etwa die Frage des Gebäudetyps, die Anzahl der Stockwerke oder die Dachform. Im Fragebogen würden auch Daten zum Gebäude und zur Ausstattung angefragt, die der Beklagten bereits vorlägen, weil die Käufer den Bogen bereits ausgefüllt hätten. Ohnehin betreffe § 197 BauGB nur Auskünfte zum Grundstück, nicht aber welche zur darauf befindlichen Immobilie. Es seien zudem nicht alle Fragen maßgeblich für den angeblichen Zweck, nämlich die Faktoren für die Preisbildung. So spiele es für die Verkehrswertberechnung und die Richtwertsammlung der Stadt keine Rolle, ob das Objekt vermietet sei. Auch die Innenausstattung sei unerheblich. Es fehle auch an Erläuterungen zu den Fragestellungen. An einem Anspruch der Beklagten auf Erteilung der gewünschten Auskünfte fehle es außerdem, weil ihre Anfrage gegen Bestimmungen des Datenschutzes verstoße. Es werde nicht mitgeteilt, wie im Einzelnen die Daten von der Beklagten geschützt würden. Es sei nicht klar, wer Zugang zu den Daten habe. Die Klägerin verwirkliche einen Verstoß gegen Datenschutzbestimmungen, wenn sie Auskünfte über ein Grundstück erteile, dessen Eigentümerin sie nicht gewesen sei, sondern bei dem sie nur den Verkauf abgewickelt habe. Auch werde der Gleichbehandlungsgrundsatz verletzt. In anderen Fällen, etwa dem Verkauf einer Doppelhaushälfte in der S.-Straße 34/1 im Frühjahr 2011 sowie bei einem Zweifamilienhaus im Bereich Z. seien keinerlei Anfragen gestellt worden. Im Hinblick auf die Rechtswidrigkeit des Auskunftsverlangens sei auch das Zwangsgeld rechtswidrig.

Die Klägerin beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 21. Mai 2012 und den Widerspruchsbescheid der Beklagten vom 26. Juli 2012 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Unter Ergänzung und Vertiefung der angegriffenen Bescheide trägt sie vor, die Klägerin sei zur Auskunftserteilung verpflichtet. Der Personenkreis des § 197 Abs. 1 BauGB sei nicht in einem engeren Sinn zu verstehen. Das Recht aus § 197 BauGB sei weitergehend als die Verpflichtung nach § 208 BauGB und nicht auf Beteiligte beschränkt. Es kämen auch Personen in Betracht, die keine besondere rechtliche Beziehung zu dem Grundstück aufwiesen. Als Bevollmächtige verfüge die Klägerin über ein Wissen über die besonderen Verhältnisse des Grundstücks. Die angefragten Informationen seien relevant. Die Beklagte könne sich die Informationen auch nicht selbst beschaffen. So lägen - gerade bei älteren Gebäuden - nicht alle Bauakten vor. Es bestehe auch die Möglichkeit, dass genehmigter und realisierter Zustand voneinander abwichen. Es seien Kenntnisse aus mehreren Quellen zur Plausibilitätsprüfung erforderlich. Datenschutzbestimmungen stünden nicht entgegen. Es handle sich um objekt-, nicht personenbezogene Angaben. Allenfalls bei personenbezogenen Daten griffe das LDSG ein. Soweit personenbezogene Daten i.S.v. § 3 Abs. 1 LDSG betroffen seien, seien die Gutachter zur Geheimhaltung verpflichtet. Die Nutzung der übersandten Urkunden und Daten sei auf den gesetzlich bestimmten Zweck beschränkt. Es bestehe nach § 195 Abs. 2, 3 BauGB ein Weitergabe- und Verwertungsverbot. Die unbefugte Offenbarung geschützter Daten könne eine Straftat gemäß § 203 StGB oder eine Ordnungswidrigkeit nach dem LDSG darstellen. Der Gleichbehandlungsgrundsatz sei nicht verletzt. Es würden grundsätzlich alle Beteiligten beim Verkauf eines Grundstücks angeschrieben. Im Falle der S.-Straße 34/1 seien Käufer und Verkäufer angeschrieben worden und seien dem Auskunftsersuchen nachgekommen. Ein Verkauf eines Zweifamilienhauses im Bereich der Straße oder des Bebauungsplans Z. habe in den letzten drei Jahren nicht stattgefunden, weswegen zu dem von der Klägerin behaupteten Verstoß gegen Art. 3 GG im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag für ein solches Objekt nicht nachvollzogen und dazu keine Stellungnahme abgegeben werden könne.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Beteiligten samt Anlagen Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 21.05.2012 und der zugehörige Widerspruchsbescheid vom 26.07.2012 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Das mit dem angegriffenen Bescheid verfolgte Auskunftsverlangen findet seine Grundlage in § 197 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach kann der Gutachterausschuss mündliche oder schriftliche Auskünfte u.a. von Personen einholen, die Angaben über ein Verkaufsgrundstück machen können, dessen Kaufpreis in die Kaufpreissammlung der Gemeinde aufgenommen werden soll.

1. Die Klägerin gehört zum von § 197 Abs. 1 Satz 1 BauGB umfassten Adressatenkreis. Sie ist eine Person, die Angaben über das Kaufgrundstück machen kann. Unter den weit zu fassenden Begriff von Personen, die Angaben über ein Grundstück machen können (§ 197 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BauGB), fallen neben dem Eigentümer, Verkäufer und Käufer u.a. auch Verwalter, Makler, Mieter, Pächter, dinglich Berechtigte, Nachbarn, Baufirmen, Ver- und Entsorgungsunternehmen, Banken usw. (Ernst/Zinkahn, BauGB, 109. Erg.lief. 2013, § 197 Rn. 6; Brügelmann, BauGB, 69. Erg.lief., Januar 2009, § 167 Rn. 15; Schrödter, BauGB, 7. Aufl. 2006, § 197 Rn. 2). Die Regelung spiegelt die Wertung des Gesetzgebers wider, der eine gesetzliche Auskunfts- und Vorlagepflicht für alle Personen, die sachdienliche Angaben über die Grundstücke machen können oder maßgebliche Urkunden in ihrem Besitz haben, für notwendig erachtete, weil dies den zuverlässigen Erhalt von Angaben und Unterlagen gewährleistet (so bereits die Begründung zur Vorgängernorm des § 140 BBauGB, BT-Drs. III/1794 und des BBauGB 1976, BT-Drs. 7/4793, S. 52). Die Klägerin ist als Bevollmächtigte und frühere Eigentümerin grundsätzlich in der Lage, Angaben zum Grundstück zu tätigen. Insbesondere ist nicht ersichtlich, warum sie nicht wenigstens zu Gebäudetyp, Dachform, Fassade, Fenstern und Dach Angaben machen können soll. Wenn die Klägerin - wie sie meint - keine Angaben machen kann, dann kann sie ihrer Auskunftspflicht dadurch nachkommen, dass sie bei den entsprechenden Fragen kenntlich macht, dass ihr diesbezüglich die Kenntnisse fehlen.

2. Auch der Umstand, dass die Beklagte auf anderem Wege Informationen einholen könnte bzw. bereits über die Angaben der Käufer welche erhalten hat, steht der Auskunftspflicht der Klägerin nicht entgegen.Soweit die Klägerin meint, der Gutachterausschuss könne selbst die geforderten Daten erheben, ist ergänzend darauf hinzuweisen, dass diesem zwar ein Betretensrecht für das Grundstück, im Hinblick auf Art. 13 GG aber nicht für die Wohnung zusteht (§ 197 Abs. 1 Satz 3 und 4 BauGB). Bereits aus diesem Grund ist der Ausschuss auf Angaben der in § 197 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Personen angewiesen. Bezüglich der Führung der Kaufpreissammlung steht § 197 BauGB in enger Beziehung zu § 195 BauGB, da die aus den übermittelten Kaufverträgen und sonstigen Urkunden entnommenen Daten den jeweils für die Preisbildung maßgeblichen Grundstückszustand völlig unzureichend beschreiben. Erforderlich sind Auskünfte dabei nicht erst dann, wenn sie für den Gutachterausschuss unverzichtbar sind, sondern bereits dann, wenn sie dessen Arbeit nachvollziehbar erleichtern. (Brügelmann, a.a.O., § 167 Rn. 9). Selbst redundante Angaben sind für die Führung der Kaufpreissammlung erforderlich, da alle Angaben auf Plausibilität zu überprüfen sind (Brügelmann, a.a.O., § 197 Rn. 9, 17).

3. Desgleichen führt die klägerseits geäußerte Kritik an Inhalt und Ausgestaltung der Fragen der Beklagten nicht dazu, dass die Klägerin Angaben verweigern könnte. Voranzustellen ist, dass die Klägerin als geeignete Adressatin dazu verpflichtet ist, die Auskunft nach bestem Wissen und Gewissen zu erteilen (Ernst/Zinkahn, a.a.O. § 197 Rn. 7). Die im Fragenkatalog der Beklagten aufgeführten Fragen sind nicht zu beanstanden. Diese betreffen das Kaufgrundstück samt Immobilie. Dies ist - entgegen der Auffassung der Klägerin - nicht zu kritisieren, da der Begriff des Grundstücks im Sinne von § 197 BauGB sich auf alle Wertermittlungsgegenstände nach § 193 BauGB erstreckt (Brügelmann, a.a.O., § 197 Rn. 11). Zum Grundstück gehören danach auch die Bestandteile des Grundstücks, insbesondere ein auf dem Grundstück errichtetes Gebäude als wesentlicher Bestandteil gemäß § 94 Abs. 1 BGB (Ernst/Zinkahn, a.a.O., § 193 Rn. 12).

Die aufgenommenen Fragen betreffen jeweils auch den hinter dem Auskunftsersuchen stehenden Zweck. Es trifft insbesondere nicht zu, dass die Vermietung des Objekts oder die Innenausstattung etc. für die Verkehrswertberechnung und die Richtwertsammlung keine Rolle spielten. Gemäß § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 BauGB gehört es auch zu den Aufgaben des Gutachterausschusses, die Liegenschaftszinssätze zu ermitteln. Liegenschaftszinssätze sind Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (§ 14 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV). Zu dessen Bestimmung werden der marktüblich erzielbare Jahresreinbetrag und der Verkehrswert zueinander ins Verhältnis gestellt. Im Rahmen dessen bildet die Miete den Absolutbetrag der Verzinsung des in die Immobilie investierten Kapitals (Ernst/Zinkahn, BauGB, 110. Erg.lief. 2013, § 14 ImmoWertV, Rn. 55). Selbstverständlich hat auch der Zustand des Gebäudes und seine Ausstattung etc. eine Auswirkung auf den Wert des Gebäudes, so dass auch dieses Auskunftsverlangen der Beklagten legitim ist.

Die von der Klägerin geforderten Erläuterungen zu den Fragestellungen - etwa wie sich ein Dachaufbau mit €hohem Schwierigkeitsgrad€ konkret definiert - sind nicht erforderlich. Die Fragen sind aus sich heraus verständlich. Bei Unklarheiten steht es der Klägerin offen, zur Klärung Rückfragen an die Beklagte zu richten oder ihre Unsicherheit im Fragebogen durch einen entsprechenden Zusatz kenntlich zu machen. Soweit ihre Kenntnisse auf Grund ihrer ihrer Auffassung nach kurzen Zeit als Eigentümerin eingeschränkt sind, kann sie auch insofern, wie bereits ausgeführt, durch entsprechende Angaben und Zusätze bei den einzelnen Fragen darauf hinweisen, dass ihr entsprechende Kenntnisse fehlen.

4. Datenschutzrechtliche Bedenken können gegen das Bestreben, eine möglichst einwandfreie Beschreibung des gehandelten Grundstücks zu erreichen, nicht vorgetragen werden (Brügelmann, a.a.O., § 167 Rn. 9). Zu beachten sind durch die Beklagte bei der Erhebung von personenbezogenen Daten die Vorschriften des LDSG (vgl. dazu Brügelmann, a.a.O., § 167 Rn. 29). Das Auskunftsverlangen der Beklagten verletzt aber weder Rechte der Klägerin aus dem LDSG noch kann sie sich darauf stützen, dass sie bei einer Erteilung von Auskünften über Dritte einen Verstoß gegen das LDSG verwirklichen würde.

Ausweislich § 1 LDSG ist es Sinn und Zweck des Gesetzes, den Einzelnen davor zu schützen, dass er durch die Verarbeitung seiner personenbezogenen Daten durch öffentliche Stellen in seinem Persönlichkeitsrecht beeinträchtigt wird. Personenbezogene Daten sind laut § 3 Abs. 1 LDSG Einzelangaben über persönliche oder sachliche Verhältnisse einer bestimmten oder bestimmbaren natürlichen Person (Betroffener). Hierzu gehören etwa Name, Geburtsdatum, Vorstrafen, Adresse, Abgaben zu beruflichen, politischen oder gewerkschaftlichen Tätigkeiten usw. (Simitis, BDSG, 7. Aufl. 2011, Rn. 57). Es ist bereits nicht ersichtlich, dass durch Ausfüllen des Fragebogens personenbezogene Daten - weder bezüglich der Klägerin selbst noch bezüglich dritter Personen - betroffen wären. Erfragt werden lediglich Daten und Eigenschaften des Gebäudes. Bezüglich der Daten Dritter gewährt das LDSG ohnehin keine Rechte, sondern dieses regelt nur die Rechte des Betroffenen selbst. Auch ist die Klägerin keine dem LDSG unterliegende Stelle. Ein Verstoß gegen von der Klägerin angeführte, nicht näher bezeichnete europarechtliche Vorgaben ist ebenfalls nicht ersichtlich. Einer Mitteilung an die Klägerin, wie der Gutachterausschuss mit den Daten verfährt, bedarf es nicht. Eine solche ginge insbesondere über das Begründungserfordernis des § 39 LVwVfG hinaus.

5. Auch ein Verstoß gegen Art. 3 GG ist nicht festzustellen. Lediglich hinsichtlich des Grundstücks S.-Straße 34/1 hat die Klägerin konkret einen nach ihrer Auffassung vergleichbaren Fall überhaupt vorgetragen. Die Beklagte hat hierzu dargelegt, dass auch dort nach § 197 BauGB Auskünfte eingefordert wurden. Ohnehin ist nicht ersichtlich, inwiefern - sollte wie die Klägerin jedenfalls vor dem Vortrag der Beklagten hierzu behauptet hat, eine Aufforderung nicht erfolgt sein - der dortige Fall mit der Konstellation der Klägerin vergleichbar gewesen sein soll.

6. Unabhängig davon, ob die vorliegend erfolgte Zwangsgeldfestsetzung in Höhe von 250,00 € auf §§ 19 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1, 23 LVwVG (so Brügelmann, a.a.O., § 197 Rn. 31, Schrödter, a.a.O., § 197 Rn. 8, Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 197 Rn. 6) oder auf § 208 BauGB zu stützen ist (vgl. differenzierend: Ernst/Zinkahn, a.a.O., § 197 Rn. 19), war die Beklagte nach beiden Vorschriften zur Androhung eines Zwangsgeldes, insbesondere auch in der gewählten Höhe, berechtigt.

Damit war die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Das Gericht macht von der Möglichkeit, das Urteil nach § 167 Abs. 2 VwGO hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären, keinen Gebrauch.

Die Berufung ist nicht gemäß § 124a Abs. 1 VwGO zuzulassen, weil keiner der Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO vorliegt.

VG Sigmaringen:
Urteil v. 30.01.2014
Az: 2 K 2218/12