Landgericht Köln:
Beschluss vom 2. März 2011
Aktenzeichen: 29 S 162/09

(LG Köln: Beschluss v. 02.03.2011, Az.: 29 S 162/09)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 7.8.2009 - 215 C 45/08 - wird als unzulässig verworfen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens und die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Kläger.

Gründe

I.

Die Kläger und die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft F-Straße in Köln. Die Kläger haben einen Miteigentumsanteil von 220,5/1.000.

Der Beklagte zu 1) ist Eigentümer der im Keller- und Erdgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 1. Des Weiteren steht der Kellerraum Nr. 1, der seit 1983 als Wohnraum genutzt wird, im Sondereigentum des Beklagten zu 1). Die Nutzung als Wohnraum wurde 1988 nachträglich von der Stadt Köln genehmigt. Nach Erstellung eines neuen Aufmaßes der Wohnflächen beschlossen die Eigentümer am 9.3.1988 einstimmig, dass nach den neuen Aufmaßen das Stimmrecht festgelegt und die Bewirtschaftungskosten umgelegt werden. Seitdem zahlt der jeweilige Eigentümer dieses Kellerraumes ein anteiliges Wohngeld für diesen Raum. In den Jahren 2003, 2005 und 2006 kam es an der straßenseitig gelegenen Fassade des Hauses zu Wasserschäden, die auch den Kellerraum Nr. 1 betrafen. Die Renovierungskosten, die aufgrund dieser Schadensfälle in dem als Wohnraum genutzten Kellerraum Nr. 1 anfielen, wurden von der Gemeinschaft bezahlt. Im Juli 2007 kam es erneut zu einem Wasserschaden in dem Kellerraum Nr. 1. Für die Renovierung des Kellerraumes berechnete die Fa. A & N GbR gemäß den Rechnungen vom 10.12.2007 857,99 € (K7), 1.193,96 (K8) und weitere 973,12 € (K9). Die Verwalterin bezahlte zwei Rechnungen (K7/ K8) in Höhe von insgesamt 2.051,55 €. Aus der weiteren Rechnung in Höhe von 973,12 € (K9), die von dem Beklagten zu 1) beglichen worden ist, begehrt der Beklagte die Erstattung eines Betrages in Höhe von 422,55 € von der Gemeinschaft.

In der Eigentümerversammlung vom 4.6.2008 wurde der Beschlussantrag 1) zu TOP 7 - Beauftragung der Verwaltung den gesamten für die Renovierung des Kellerraumes T schon gezahlten Betrag von der Partei T einzuziehen - mehrheitlich abgelehnt. Der Beschlussantrag 2) zu TOP 7 - Erstattung von 422,55 € Renovierungskosten an Herrn T aus dem Feuchtigkeitsschaden - wurde mehrheitlich angenommen.

Die Kläger fechten diese Beschlussfassungen an und haben weiter beantragt, die Beklagten zu verpflichten, die Verwaltung zu beauftragen, den bereits an die Partei T gezahlten Betrag für die Renovierung zurückzufordern.

Sie sind der Auffassung, dass die Beschlussfassungen zu TOP 7 ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Der Beklagte zu 1) sei nicht befugt, den Kellerraum als Wohnraum zu nutzen. Durch die unzulässige Nutzung als Wohnraum seien für die Beseitigung des Wasserschadens erheblich höhere Kosten angefallen als bei der Nutzung als Abstellkeller. Im Übrigen hafte die Gemeinschaft nicht für die im Sondereigentum des Beklagten zu 1) entstandenen Schäden, da es sich um einen „Zufallschaden“ handele, der weder durch ein Handeln oder Unterlassen der Verwalterin noch durch Dritte verursacht worden sei.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass die Wohnnutzung des Kellerraumes zulässig sei. Da der Schaden in dem Sondereigentum auf die mangelhafte Isolierung der äußeren Fassade zurückzuführen sei, entspreche es ordnungsgemäßer Verwaltung auch die im Bereich des Sondereigentums entstandenen Schäden zu ersetzen.

Das Amtsgericht Köln hat die Klage mit Urteil vom 7.8.2009 abgewiesen. Für die Begründung wird auf das erstinstanzliche Urteil (Bl.124-128) Bezug genommen.

Gegen diese Entscheidung wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung. Sie sind der Auffassung, dass eine Nutzungsänderung von Teilen der dem Sondereigentum unterliegenden Räumlichkeiten einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedürfe. Aus dem Grundbuch sei für die Kläger bei Erwerb ihrer Eigentumswohnung nicht erkennbar gewesen, dass der Kellerraum des Miteigentümers T zu Wohnzwecken genutzt werde. Die Kläger seien auch nicht an der Beschlussfassung vom 9.3.1988 beteiligt gewesen, da sie ihr Sondereigentum erst 1999 erworben hätten. Des Weiteren seien die Feuchtigkeitsschäden auch nicht durch eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung verursacht worden. Im Übrigen wiederholen und vertiefen die Kläger ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 7.8.2009 wird abgeändert. Die Beschlüsse der Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft F-Straße vom 4.6.2008 zu TOP 7.1 und TOP 7.2 werden für ungültig erklärt. Die Verwalterin Z wird beauftragt, den gesamten für die Renovierung des Kellerraumes des Wohnungseigentümers T an diesen schon bezahlten Betrag in Höhe von 2.051,95 € wieder zurückzufordern und einzuziehen.

Hilfsweise wird beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 7.8.2009 wird aufgehoben. Der Rechtsstreit wird an das Amtsgericht Köln zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück verwiesen.

Die Kammer hat mit Beschluss vom 16.12.2009 die Kläger darauf hingewiesen, dass beabsichtigt ist, die Berufung als unzulässig zu verwerfen. Die Berufung ist mit Beschluss vom 24.2.2010 als unzulässig verworfen worden.

Gegen diese Entscheidung haben die Kläger Rechtsbeschwerde beim BGH eingelegt. Sie sind der Auffassung, dass das Interesse der Kläger an der Abänderung der Entscheidung nicht allein nach ihrem Anteil an der zu finanzierenden Sanierungsmaßnahme in Höhe von 545,63 € zu bemessen sei. Das Interesse der Kläger, die auch als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft handelten, gehe vielmehr dahin, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft der Betrag in Höhe von 2.474,50 € verbleibe. Der Gesetzgeber habe in § 49 a GKG für den Streitwert in Wohnungseigentumssachen eine Bemessung bis zum Fünffachen des Klägerinteresses zugelassen. Damit komme auch zum Ausdruck, dass die Prozessführung nicht allein an den unmittelbaren, eigenen finanziellen Interessen der klagenden Wohnungseigentümer zu messen sei. In der Berufungsinstanz sei daher darauf hingewiesen worden, dass sie eine actio pro socio führten. Weiter sind die Kläger der Ansicht, dass eine Zulassung der Revision im vorliegenden Fall in Betracht komme. Vorliegend beruhe die Entscheidung des Amtsgerichtes auf einem Rechtssatz, der von der Entscheidung des BGH vom 26.9.2003 - V ZR 217/02- (NJW 2004,364) abweiche.

Mit Beschluss des BGH vom 11.11.2010 ist der Beschluss der Kammer vom 24.2.2010 aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung auch über die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zurückverwiesen worden.

II.

Die Berufung war gemäß § 522 Abs. 2 Satz 3 ZPO als unzulässig zu verwerfen, da der nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Beschwerdewert von 600,-- € nicht erreicht wurde und die Berufung auch nicht gem. § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen ist. Der Wert der Beschwerde der Kläger beträgt 545,63 €.

Bei der Prüfung, ob der Wert des Beschwerdegegenstands den für eine Wertberufung erforderlichen Betrag von 600 € erreicht, ist das Berufungsgericht nicht an eine Streitwertfestsetzung durch das erstinstanzliche Gericht gebunden (BGH, NJW-RR 1988, 836, 837; FamRZ 1992, 169; NJW-RR 1998, 573; NJW 1998, 2368; Baumbach/Lauterbach/Hartmann/Albers, ZPO, 68. Aufl., § 511 Rdn. 1; Zöller/Heßler-, ZPO, 28. Aufl., § 511 Rdn. 20a). Es stellt den Wert des Beschwerdegegenstandes vielmehr im Rahmen der ihm von Amts wegen obliegenden Prüfung der Zulässigkeitsvoraussetzungen nach § 522 Abs. 1 Satz 1 ZPO nach eigenem freiem Ermessen fest. Der Wert des Beschwerdegegenstandes richtet sich nach dem Interesse des Rechtsmittelklägers an der Abänderung des Ersturteils ohne Rücksicht auf die Belastung der Gegenpartei (vgl. Baumbach/Lauterbauch/Albers/Hartmann, Anh.511 Rn.2; BGH WM 1992,1369). Der Begriff der Beschwer deckt sich nicht mit dem Begriff des Streitwertes.

Die Kläger erstreben die Ungültigerklärung der Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung zu TOP 7.1. und 7.2.. Mit der Beschlussfassung zu TOP 7.1. verzichtet die Gemeinschaft auf die Rückzahlung von 2.051,55 € an Sanierungskosten, die bereits an den Miteigentümer T, den Beklagten zu 1) ausgezahlt worden sind. Mit der Beschlussfassung zu TOP 7.2. ist darüber entschieden worden, dem Miteigentümer T weitere 422,55 € an Renovierungskosten zu erstatten.

Entsprechend ihrem Miteigentumsanteil von 220,5/.1000 tragen die Kläger an den aus ihrer Sicht nicht zu erstattenden Sanierungsaufwendungen für den Kellerraum des Miteigentümers T einen Anteil in Höhe von 545,63 €, so dass dieser Betrag ihr vermögenswertes Interesses an der Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung darstellt.

Soweit die Kläger darauf abstellen, dass sich ihr Interesse nicht auf ihr individualisiertes, ihrem Miteigentumsanteil entsprechendes finanzielles Interesses an der streitigen Gesamtsumme von 2.474,50 € beschränkt, sie vielmehr auch als Vertreter für die Wohnungseigentümergemeinschaft handeln, um eine ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sicherzustellen, vermag dieser Umstand keine den Betrag von 600,-- € übersteigende Beschwer zu begründen. Zwar hat der BGH in seiner Entscheidung vom 7.7.2003 - V ZB 11/03 (NJW 2003, 3124) klargestellt, dass der einzelne Wohnungseigentümer auch eine Entscheidung anfechten kann, durch die er weder persönlich betroffen ist noch Nachteile erleidet. Da das Anfechtungsrecht nicht nur dem persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz dient, sondern dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsmäßigen Verwaltung, genügt für die Anfechtung grundsätzlich das Interesse eines Wohnungseigentümers, eine ordnungsmäßige Verwaltung zu erreichen. Jedoch ist auch in diesem Fall nach der Entscheidung des BGH, wenn sich die Beschwerdebefugnis aus dem Interesse an einer ordnungsgemäßen Verwaltung ergibt, für die Bemessung des Beschwerdewertes darauf abzustellen, welches Interesse der einzelne Wohnungseigentümer an der Änderung der angefochtenen Entscheidung hat, hier also der Ungültigerklärung der angefochtenen Beschlussfassungen.

Entgegen der Auffassung der Kläger ist für die Bestimmung des Beschwerdewertes nicht auf die Vorschrift des § 49 a GKG abzustellen. Es ist zwar zutreffend, dass nach dieser Vorschrift grundsätzlich nicht allein das Interesse des Klägers an der Entscheidung maßgeblich ist, Ausgangspunkt für die Streitwertbemessung ist vielmehr das gesamte Interesse aller am Verfahren Beteiligten oder beigeladenen Personen (vgl.Jennißen-Suilmann, WEG, 2.Aufl., § 49a Rn.4). Diese Grundsätze können jedoch auf die Berechnung des Beschwerdewertes nicht übertragen werden.

Eine Ausnahme macht die Rechtsprechung lediglich für die Berechnung des Beschwerdewertes bei aktienrechtlichen Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen. Hier erfolgt ausnahmsweise die Berechnung des Beschwerdewerts nach den Grundsätzen für die Streitwertfestsetzung gem. § 247 Abs. 1 AktG (vgl.BGH ZIP 1981,1335; BGH ZIP 1999,840). Diese Rechtsprechung, wonach auch für die Bestimmung des Beschwerdegegenstandes in aktienrechtlichen Nichtigkeits - und Anfechtungsprozessen die Bedeutung der Sache für die Gesellschaft mit zu berücksichtigen ist, ist jedoch auf die Anfechtungsklagen in Wohnungseigentumsverfahren nicht anzuwenden. Hinter der Mitberücksichtigung des wesentlich größeren wirtschaftlichen Interesses der Aktiengesellschaft für die Bestimmung des Streit- und Beschwerdewertes steht die gesetzgeberische Absicht, Kleinaktionäre - mit möglicherweise nicht mehr als einer Aktie - davon abzuhalten, mutwillig ohne echtes eigenes, wirtschaftliches Interesse mit geringstmöglichem Kostenaufwand Klagen zu erheben (vgl. BGH WM 1992,1369), während die Streitwertbestimmung nach § 49 Abs.1 GKG dem Ziel dient, den Streitwert zu begrenzen, um den Justizgewährungsanspruch zu gewährleisten und den anfechtenden Wohnungseigentümer nicht mit einem unverhältnismäßig hohen Kostenrisiko zu belasten (vgl. amtliche Begründung des Gesetzentwurfs BT-Drucksache, 16/887, 76, Jennißen-Suilmann, WEG, 2.Aufl., § 49 a GKG, Rn. 2/3).

Die Kläger handeln im Rahmen der Anfechtungsklage auch nicht als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 21 Abs. 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Die Wohnungseigentümer haben die Angelegenheit durch die am 4.6.2008 gefassten Beschlüsse geregelt (vgl. OLG Celle ZMR 2008,811). Beschlüsse haben die Aufgabe, den gemeinschaftsinternen Willen der Wohnungseigentümer festzulegen und damit eine Sache zu „ordnen“ (vgl. Jennißen-Elzer, WEG, 2.Aufl., vor §§ 23 bis 25 Rn.9).

Da mit der Neuregelung des WEG-Gesetzes und der Einführung des § 49 a GKG eine andere Berechnung des Beschwerdegegenstandes nicht beabsichtigt war, bleibt es dabei, dass sich die Beschwer des Rechtsmittelführers - wie bisher - nach seiner anteiligen Belastung bestimmt (vgl. OLG Karlsruhe ZWE 2009, 229; OLG Celle ZMR 2008, 811; für WEG a.F.; LG Lüneburg ZMR 2010,473). Der Wert des Beschwerdegegenstandes übersteigt danach 600,-- € nicht.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 ZPO liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Berufungsgerichtes. Entgegen der Auffassung der Kläger weicht das Amtsgericht in seiner Entscheidung nicht von der höchstrichterlichen Rechtsprechung ab. Nach der Entscheidung des BGH vom 25.3.2010 - V ZR 159/09 - (ZWE 2010, 266) - kann der Anspruch auf Unterlassung einer der Teilungserklärung widersprechenden Nutzung verwirkt sein. Auf diesen Gesichtspunkt der langjährigen Duldung der Nutzung des Kellerraum als Wohnraum hat das Amtsgericht seine Entscheidung gestützt.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO.

LG Köln:
Beschluss v. 02.03.2011
Az: 29 S 162/09