Brandenburgisches Oberlandesgericht:
Urteil vom 27. Juni 2006
Aktenzeichen: 6 U 71/05

(Brandenburgisches OLG: Urteil v. 27.06.2006, Az.: 6 U 71/05)

Tenor

Auf die Berufung der Verfügungsbeklagten wird das am 14. April 2005 verkündete Urteil der 2. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Frankfurt (Oder) - 32 O 16/05 - unter Zurückweisung der Berufung im übrigen teilweise abgeändert.

1. Die einstweilige Verfügung des Landgerichts Potsdam vom 16. Februar 2005 wird in folgender Fassung bestätigt:

Der Verfügungsbeklagten wird geboten, es zu unterlassen,

a) im geschäftlichen Verkehr unter Nennung des Objektes und Verkehrswertes die Möglichkeit des Erwerbs einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung mit der Formulierung:

€Ein Erwerb ist unter Umständen ab 70 % des Verkehrswertes möglich.€ oder €Ein Erwerb ist unter Umständen bereits ab 50 % des Verkehrswertes möglich.€ wie z.B. über die Internetseite Immobilien€.de, €-Objekt-ID: 310...; 317..., 318... oder €-Objekt-ID: 330... zu bewerben, ohne unmissverständlich darauf hinzuweisen, dass es sich bei den benannten Objekten um erst im Wege des Mitbietens in der Zwangsversteigerung zu erwerbende Objekte handelt,

b) im geschäftlichen Verkehr unter Nennung des Objektes eine im Wege des der Zwangsversteigerung zu erwerbende Immobilie zu bewerben mit den Formulierungen

€Unser Angebot€

oder

€machen Sie ein Angebot€,

wie über die Internetseite Immobilien€.de €-Objekt-ID: 328..., ohne unmissverständlich darauf hinzuweisen, dass es sich bei den benannten Objekten um erst im Wege des Mitbietens in der Zwangsversteigerung zu erwerbende Objekte handelt,

c) Möglichkeiten der Ersteigerung von Immobilien in einem Zwangsversteigerungsverfahren zu bewerben, ohne unmissverständlich darauf hinzuweisen, dass es sich bei den benannten Objekten um erst im Wege des Mitbietens der Zwangsversteigerung zu erwerbende Objekte handelt.

2. Der Verfügungsbeklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung die Festsetzung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000 € und wenn dies nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft bis zu sechs Monaten oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten angedroht.

3. Im übrigen wird der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung vom 11. Februar 2005 zurückgewiesen.

4. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Verfügungsklägerin 20 % und die Verfügungsbeklagte 80 % zu tragen.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils (Bl. 84 bis 86 d.A.) Bezug genommen (540 I Nr. 1 ZPO).

Nach Beweiserhebung durch Vernehmung des Zeugen W. (Bl. 64 ff. d.A.) hat das Landgericht durch Urteil vom 14. April 2005 die einstweilige Verfügung bestätigt. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Verfügungsklägerin könne von der Verfügungsbeklagten gem. §§ 3, 5 I und II, 8 I UWG die Unterlassung der streitgegenständlichen Werbung verlangen.

Die Verfügungsklägerin sei gemäß § 8 III Nr. 1 UWG klagebefugt als inzwischen unstreitig in einem konkreten Wettbewerbsverhältnis mit der Verfügungsbeklagten stehende Mitbewerberin gemäß § 2 I Nr. 3 UWG. Im übrigen gehöre zum Unternehmensgegenstand der Verfügungsklägerin die Vermittlung des An- und Verkaufs von unbebauten und bebauten Grundstücken.

Die Verfügungsklägerin werbe irreführend und damit unlauter nach § 5 II Nr. 1, 2 und 3 UWG. Für den Interessenten, d.h. den durchschnittlichen Verbraucher, entstehe bei der Werbung der Verfügungsbeklagten der Eindruck, diese habe Immobilien im Wege der Zwangsvollstreckung erworben, die sie jetzt besonders günstig anbieten könne bzw. deren Veräußerung sie durch Abschluss eines Kaufvertrages vermittele, wobei über den Kaufpreis noch verhandelt werden könne. Tatsächlich begleite die Verfügungsbeklagte die Interessenten bei den angebotenen Immobilien lediglich zu Zwangsversteigerungsterminen, in denen sie die Immobilien ersteigern könnten, falls sie den Zuschlag erhielten. Die konkreten Immobilien seien auch nicht zum freien Verkauf angeboten worden, weil weder die Eigentümer noch die die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger einem freihändigen Verkauf nach der Aussage des Zeugen W. zugestimmt hätten. Dies sei quantitativ von der Dienstleistung der Verfügungsbeklagten her als auch in Bezug auf den Erwerb der Immobilie etwas anderes als der Erwerb durch einen notariellen Kaufvertrag i.V.m. einer dinglichen Übereignung. Die beiden Erwerbsarten seien nicht gleichwertig. Der Kunde besitze anders als beim Abschluss eines Kaufvertrages bei einem Erwerb in der Zwangsversteigerung keine Gestaltungsmöglichkeiten.

Der Verfügungsbeklagten stehe es zwar frei, sich in einer individuellen Vereinbarung eine Provision für Dienstleistungen im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens von Interessenten versprechen zu lassen; sie müsse dazu jedoch in ihrer Werbung die Art ihrer Dienstleistung deutlich machen.

Einschränkungen des Tenors seien nicht vorzunehmen, da sich das Unterlassungsgebot ausdrücklich nur auf den Erwerb im Wege der Zwangsvollstreckung beziehe, nicht dagegen auf den freihändigen Verkauf. Irreführend blieben die Angaben auch dann, wenn die Verfügungsbeklagte während eines laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens im Einverständnis mit dem Verfügungsberechtigten sowie dem die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubiger einen freihändigen Verkauf vermitteln könnte.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Verfügungsbeklagte mit der Berufung.

Sie bestreitet die Passivlegitimation unter Hinweis darauf, dass sich die beanstandeten Anzeigen auf die "S. Immobilien J. S." beziehen würden, nicht auf sie, die Verfügungsbeklagte. Zeitgleich zu diesem Verfahren lasse die Verfügungsklägerin gegen ihren Geschäftsführer als natürliche Person aus einem Titel wegen derselben Anzeigen vollstrecken. In beiden Verfahren gebe die Verfügungsklägerin in widersprüchlicher Weise an, ihr jeweiliger Verfahrensgegner sei passivlegitimiert. Bereits wegen dieses widersprüchlichen Vortrages sei der Antrag abzuweisen.

Die Verfügungsklägerin habe zwei selbständige Anträge gestellt; zu Nr. 1 in zwei Handlungsformen (a und b) unterteilt und durch die logische Verknüpfung "und" verbunden sowie weiter den selbständigen Antrag unter Nr. 2. In der einstweiligen Verfügung seien der Verfügungsbeklagten jedoch drei selbständige Verbote aufgegeben worden (a, b und c). Dies entspreche nicht den Anträgen. Eine Werbung mit der Immobilien-€-ID mit den Endziffern 07 sei weder Gegenstand des Vortrages der Verfügungsklägerin noch anderweitig Verfahrensgegenstand.

Die Verfügungsklägerin hält die Verbote für zu weit formuliert und meint, die Urteilsbegründung trage den Tenor der einstweiligen Verfügung nicht. Das Verbot unter Buchstabe c beziehe sich auf Angebote aus Auktionen und Versteigerungen und sei widersprüchlich. Ihre Werbung führe auch nicht irre. Es werde hinreichend deutlich gemacht, dass es sich um eine in der Zwangsvollstreckung befindliche Immobilie handele.

Die Verfügungsbeklagte beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die einstweilige Verfügung vom 16.2.2005 aufzuheben und den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.

Die Verfügungsklägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Verfügungsklägerin verteidigt das angefochtene Urteil.

Die Parteien haben mit nicht nachgelassenen Schriftsätzen vom 9.6.2006 sowie 21.6.2006 € Verfügungsklägerin € und vom 7.6. sowie vom 16.6.2006 € Verfügungsbeklagte € nochmals Stellung genommen.

Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung ist nur teilweise begründet.

Der Verfügungsklägerin steht ein Unterlassungsanspruch gegen die Verfügungsbeklagte im tenorierten Umfang aus §§ 8 I, III Nr. 1; 3; 5 I, II; 2 I Nr. 3 UWG zu.

1. Die Verfügungsklägerin ist unstreitig Mitbewerberin der Verfügungsbeklagten i.S.d. § 2 I Nr. 3 UWG und mithin klagebefugt nach § 8 III Nr. 1 UWG. Sie vermittelt den Abschluss und weist die Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume und Wohnräume nach und tritt mithin wie die Verfügungsbeklagte als Immobilienmaklerin auf.

2. Die Verfügungsbeklagte ist als werbendes Unternehmen passivlegitimiert. Sie hat nicht bestritten, die streitgegenständliche Werbung veranlasst zu haben. Sie hat ebenfalls nicht dargelegt, dass ausschließlich ihr Geschäftsführer S. als Privatperson für die Werbung verantwortlich sei. Etwas derartiges ergibt sich auch nicht aus den Anzeigen. Dort ist für die €S.-Immobilien€ Herr S. lediglich als Kontaktperson angegeben. Zudem wird verwiesen auf die Internetseite www.s...-immobilien-b....de, die Seite der Verfügungsbeklagten. Die in den Anzeigen angegebene Adresse in B., € Straße 1 ist die der Verfügungsbeklagten. Auch die Telefon- und Telefaxnummern sind die der Verfügungsbeklagten. Zudem beruft sie sich zur Begründung an sie von den Gläubigerbanken erteilter Aufträge auf an sie, die Verfügungsbeklagte, erteilte Auftragsschreiben.

Die Inanspruchnahme des Geschäftsführers S. der Verfügungsbeklagten persönlich in einem anderen Verfahren wegen derselben Werbung steht der Passivlegitimation der Verfügungsbeklagten ebenfalls nicht entgegen. Die eventuelle (Mit)Verantwortlichkeit des Geschäftsführers S. persönlich schließt die Verantwortlichkeit der Verfügungsbeklagten für ihre Werbung nicht aus.

3. Es besteht ein Verfügungsanspruch aus §§ 8 I, 3, 5 I, II UWG. Die Verfügungsbeklagte hat, wie sich aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils ergibt, unlauter im Sinne von § 3 UWG gehandelt, indem sie irreführend geworben hat. Das Berufungsvorbringen führt zu keiner anderen Beurteilung.

24Die Verfügungsbeklagte vermittelt mit der angegriffenen Werbung den Eindruck, sie weise die Gelegenheit des Kaufes aus der Zwangsversteigerung erworbener Immobilien nach. Tatsächlich will sie in diesen Fällen aber lediglich die Möglichkeit der Ersteigerung der Immobilien im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens verschaffen und Bietinteressenten akquirieren.

25Die hierdurch herbeigeführte Gefahr, dass Kunden irregeführt werden, wird nicht dadurch ausgeräumt, dass die beanstandete Werbung unter der Überschrift €Angebot aus Zwangsversteigerung€ steht. Dies kann entgegen der Auffassung der Verfügungsbeklagten nicht nur so verstanden werden, dass Erwerbsgelegenheiten gemeint sind, welche sich auf Grundstücke beziehen, für die ein Versteigerungsvermerk eingetragen ist. Bereits aus dem Wortlaut selbst wird nicht zweifelsfrei klar, dass die beschriebene Immobilie noch Gegenstand eines Zwangsversteigerungsverfahrens ist. Das Landgericht hat bereits richtig darauf hingewiesen, dass €aus dem Zwangsversteigerungsverfahren€ eher darauf hindeutet, dass die beschriebene Immobilie vom Anbieter im Wege der Zwangsversteigerung bereits erworben wurde und nunmehr weiterveräußert wird. Auch diese Überschrift im Zusammenhang mit der Formulierung im fortlaufenden Text €Erwerb ist unter Umständen bereits ab 70 % des Verkehrswertes möglich. Weitere Informationen und Unterlagen im Auftrag des Gläubigers unter €€ macht nicht hinreichend deutlich, dass es sich um eine Immobilie handelt, die sich in der Zwangsversteigerung befindet. Das suggeriert zunächst lediglich die Möglichkeit, eine Immobilie besonders günstig erwerben zu können. Die Erwähnung des Gläubigers, bei dem weitere Informationen und Unterlagen abgefordert werden können, macht dem durchschnittlichen rechtsunkundigen Verbraucher ebenfalls nicht hinreichend deutlich, dass sich die beschriebene Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren befindet. Das würde rechtliche Kenntnisse voraussetzen, über die der durchschnittliche Verbraucher nicht verfügt, um von der Erwähnung des Gläubigers und der Zahl von 70 % oder auch 50 % des Verkehrswertes auf das laufende Zwangsversteigerungsverfahren rückschließen zu können. Die angegriffene Werbung ist zudem in ihrer Gesamtheit daraufhin zu prüfen, ob Irreführungsgefahr besteht. Hier ist daher zu berücksichtigen, dass für die jeweiligen Immobilien kein Verkehrswert, sondern ein Kaufpreis angegeben wird. Die Verfügungsbeklagte kann sich in diesem Zusammenhang nicht darauf berufen, dass in der Suchmaske des Immobilien€ keine andere Bezeichnung als €Kaufpreis€ angegeben werden könne. In der von der Verfügungsbeklagten formulierten Beschreibung der Immobilien im fortlaufenden Text ist insoweit keine ohne weiteres mögliche Klarstellung erfolgt, das der Kaufpreis hier dem Verkehrswert der erst im Wege der Zwangsversteigerung zu erwerbenden Immobilie entspricht.

4. Der Einwand der Berufung, das Landgericht habe der Verfügungsklägerin mehr zuerkannt, als diese beantragt habe, weil diese lediglich zwei Anträge gestellt, ihr jedoch nach der Tenorierung der einstweiligen Verfügung drei Unterlassungsansprüche zuerkannt worden seien, bleibt ohne Erfolg.

Die Verfügungsklägerin hat nicht nur zwei Anträge gestellt, sondern drei, die lediglich anders nummeriert/gegliedert worden sind, als in der vom Landgericht erlassenen einstweiligen Verfügung. Der Antrag der Verfügungsklägerin unter der Nummer 1 enthält auch bereits zwei selbständige Anträge unter den Buchstaben a und b. Die logische Verknüpfung €und€ steht dabei nicht für eine kumulative Verknüpfung zweier verschiedener Tatbestandsmerkmale, sondern für die alternative Verbindung im Rahmen einer Aufzählung.

Die einstweilige Verfügung ist auch im übrigen den Anträgen entsprechend erlassen worden. Insbesondere war auch eine Werbung mit der Immobilien-€-ID mit den Endziffern 07 Antrags- und Verfahrensgegenstand, aufgeführt in der letzten Zeile des Antrages 1 a.

5. Die Dringlichkeit wird vermutet (§ 12 II UWG). Diese Vermutung ist nicht widerlegt worden.

6. Allerdings konnte die einstweilige Verfügung nicht uneingeschränkt und in der vom Landgericht erlassenen Fassung bestätigt werden. Das Unterlassungsgebot musste vielmehr sprachlich neu gefasst und präzisiert werden (§ 938 I ZPO).

Im Ausspruch der einstweiligen Verfügung zu Buchstabe a hat der Senat zur Vermeidung von Missverständnissen den lediglich erläuternden Zusatz €wie ein Veräußerer oder zu Kaufvermittlungen Berechtigter€ gestrichen. Statt dessen hat er der Verfügungsbeklagten geboten, es zu unterlassen, in der beschriebenen Weise zu werben, ohne unmissverständlich darauf hinzuweisen, dass es sich bei den benannten Objekten um erst im Wege des Mitbietens in der Zwangsversteigerung zu erwerbende Objekte handelt. Denn die untersagte Werbung im Zusammenhang mit dem unterlassenen Hinweis begründet den Eindruck, dass die Verfügungsbeklagte wie eine Veräußerin oder zu Kaufvermittlungen Berechtigte aufgetreten ist. Nicht hinreichend bestimmt war der Ausspruch, soweit gleichartige Formulierungen untersagt worden sind. Diese Formulierung will ähnliche Verletzungsformen mit erfassen. Sie erfordert im Einzelfall eine im Vollstreckungsverfahren unzulässige rechtliche Prüfung, welche Verletzungsform ähnlich ist und mithin dem Verbot unterfällt. Insoweit war der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.

32Den Ausspruch der einstweiligen Verfügung zu Buchstabe b hat der Senat dahin klargestellt, dass die erwähnten Werbeaussagen dann untersagt sind, wenn sie sich auf im Wege des Mitbietens in der Zwangsversteigerung zu erwerbende Immobilien beziehen, ohne dass unmissverständlich klargestellt wird, dass die Immobilien im Wege der Zwangsversteigerung zu erwerben sind. Mangels hinreichender Bestimmtheit hat der Senat auch hier die auf das Verbot ähnlicher Verletzungsformen abzielende verallgemeinernde Formulierung €oder ähnliche Formulierungen€ gestrichen. Auch insoweit war der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.

Schließlich hat der Senat den Ausspruch der einstweiligen Verfügung zu Buchstabe c dahin klargestellt, dass Möglichkeiten der Ersteigerung von Immobilien nicht beworben werden dürfen, ohne dass darauf unmissverständlich hingewiesen wird.

Im übrigen war daher die Berufung zurückzuweisen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 I ZPO. Der Senat hat das Unterliegen der Verfügungsklägerin unter Berücksichtigung der Abweichung der erlassenen von der beantragten einstweiligen Verfügung mit 20 % bemessen und dementsprechend die Kosten verteilt.

Die weiteren Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die nicht nachgelassenen Schriftsätze der Parteien geben dem Senat keinen Anlass, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen (§ 156 ZPO). Deren Inhalt kann keine andere Entscheidung begründen.

Brandenburgisches OLG:
Urteil v. 27.06.2006
Az: 6 U 71/05