Oberlandesgericht Köln:
Beschluss vom 6. August 2004
Aktenzeichen: 16 Wx 81/04

(OLG Köln: Beschluss v. 06.08.2004, Az.: 16 Wx 81/04)

Tenor

Die Verfahren 16 Wx 81/04 (=29 T 215/03 LG Köln = 16 UR II 25/03 AG Le-verkusen und 16 Wx 95/04 (= 29 T 206/03 LG Köln = 16 UR II 27/03 AG Le-verkusen werden zur gemeinsamen Entscheidung verbunden. Die Sache 16 Wx 81/04 führt.

Die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragsgegner gegen die Beschlüsse der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 08.03.2004 - 29 T 215/03 - und 30.03.2004 - 29 T 206/03 - werden zurückgewiesen.

Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 50.000,00 EUR festgesetzt.

Die von den Antragsgegnern nach den Kostenentscheidungen des Amts- und Landgerichts in den beiden Ausgangsverfahren zu tragenden Gerichtskosten sind nur einmal nach einem Gegenstandswert von 50.000,00 EUR zu erheben.

Gründe

Die Antragsteller sind Teileigentümer von jeweils einer Teileigentumseinheit in der Wohnungseigentumsanlage "Stadtmitte-Abschnitt A" in M, die aus einem Gebäude mit einem Kaufhaus, verschiedenen Gebäuden mit Teileigentumseinheiten, mehreren Blocks mit Wohnungseigentumseinheiten, einem Parkhaus und öffentlichen Verkehrsflächen besteht. Wegen der Beschlussfassung, des Gebrauchs, der Nutzung, der Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie des Sondereigentums und wegen der Kostenverteilung enthalten die Teilungserklärung vom 17.09.1969 sowie die Gemeinschaftsordnung u. a. folgende Regelungen:

§ 8 Abschnitt V Abs. 2 der Teilungserklärung

Die Raumeigentümer verpflichten sich zur Duldung der Durchleitung von Versorgungs-, Zufluss- und Abflussleitungen durch ihre Raumeinheiten, auch wenn sie nicht ausschließlich zu ihrer Versorgung dienen. Sie dulden ferner die Vornahme notwendiger Reparaturen an diesen Leitungen ...

Gemeinschaftsordnung (Anlage 1 der Teilungserklärung)

§ 5

Große Eigentümergemeinschaft, kleine Eigentümergemeinschaft

...

(2) Soweit nach dem WEG oder nach dem Inhalt dieser Gemeinschaftsordnung Angelegenheiten von der Eigentümerversammlung zu beschließen sind oder deren Zustimmung bedürfen, tritt an die Stelle der großen Eigentümerversammlung jeweils die betreffende kleine Eigentümerversammlung, sofern es sich um Angelegenheiten handelt, die ausschließlich die Interessen der jeweiligen kleinen Eigentümergemeinschaft berühren.

In Zweifelsfällen entscheidet darüber, ob eine Angelegenheit in die Zuständigkeit der großen Eigentümergemeinschaft oder einer kleinen Eigentümergemeinschaft fällt, der Verwalter, vorbehaltlich des Rechts des Verwaltungsbeirats nach Maßgabe des § 24 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung die Zuständigkeit der großen Eigentümerversammlung zu begründen.

(4) Es werden folgende selbständigen Kaufhaus- und Geschäftseinheiten bzw. kleine Eigentümergemeinschaften gebildet.

a) der selbständige Gebäudekomplex I umfasst die Raumeinheit T 1 des Aufteilungsplanes,

b) der selbständige Gebäudekomplex II umfasst die Raumeinheiten T2 ... T 29 (Antragsteller zu 6.), T 30 (Antragsteller zu 2.), T ... des Aufteilungsplanes,

c) der selbständige Gebäudekomplex IIII umfasst die Raumeinheiten T32 (Antragsteller zu 3.), T33 (Antragstellerin zu 4.), T34 (Antragsteller zu 7.), T 35 (Antragsteller zu 5.), T 36 (Antragsteller zu 8.), T ... des Aufteilungsplanes,

...

f) der selbständige Gebäudekomplex VI umfasst die Raumeinheiten T ..., T 24 (Antragsteller zu 1.), T ... des Aufteilungsplanes,

...

h) der selbständige Gebäudekomplex VIII umfasst die Wohnblocks B, C und D mit den Wohnungseinheiten ...

§ 8

Nutzung des Raumeigentums

...

(6) Jeder Raumeigentümer hat in den in seinem Sondereigentum stehenden Raumeinheiten Maßnahmen des Verwalters und anderer Miteigentümer zu dulden, die zur Ausführung von Reparaturen und zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind....

(7) Die gesamten vorstehenden Regelungen des § 8 Abs. 1-6 gelten nicht für diejenigen Gebäude, deren sämtliche Raumeinheiten im Sondereigentum eines einzigen Eigentümers stehen, insbesondere für die Kaufhauseinheit T1.

§ 10

Bauliche Änderungen

(5) Bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums können mit der in § 29 Abs. 1 bezeichneten Mehrheit beschlossen werden.

§ 11

Instandhaltung und Instandsetzung des Raumeigentums

(5) Der Raumeigentümer hat die in seinem Eigentum stehenden Räumlichkeiten in ordnungsmäßigen Zustand zu erhalten. Innerhalb dieser Grenzen entscheidet er allein über Art, Umfang und Häufigkeit von Reparaturen.

§ 13

Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums

(1) Jeder Raumeigentümer hat das Recht auf Mitbenutzung der Räume, Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums, an denen er nach den Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung und nach Maßgabe der Teilungserklärung beteiligt ist. ...

(2) Soweit es sich bei den gemeinschaftlichen Räumen, Anlagen und Einrichtungen um Gebäudeteile handelt, die ihrer Natur oder Zweckbestimmung nach ausschließlich einer beschränkten Anzahl von Raumeigentümern (kleine Eigentümergemeinschaft), insbesondere den Eigentümern eines selbständigen Gebäudekomplexes zu dienen bestimmt sind, beschränkt sich das Recht zur Mitbenutzung auf die Raumeigentümer dieses Gebäudekomplexes (kleine Eigentümergemeinschaft).

(3) Soweit sich in gemeinschaftlichen Räumen technische Anlagen befinden, die ihrer Natur oder Zweckbestimmung nach ausschließlich einer bestimmten Gruppe von Raumeigentümern (sog. beschränkte Eigentümergruppe) zu dienen bestimmt sind wie z. B. die Sprinkleranlage, die Klimaanlage, die Kühlaggregate u. s. w. beschränkt sich das Recht zur Mitbenutzung auf die Raumeigentümer, die derartige technische Anlagen in Anspruch nehmen bzw. nehmen müssen.

§ 14

Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

(1) Das gemeinschaftliche Eigentum ist jeweils von den Raumeigentümern instand zu halten und instand zu setzen, die nach Maßgabe des § 13 Abs. 1, 2, 3 und 4 dieser Gemeinschaftsordnung an ihm beteiligt sind.

a) Betrifft die Instandhaltung und Instandsetzung Gemeinschaftseigentum, das nur dem Gebrauch und der Benutzung einer kleinen Eigentümergemeinschaft zu dienen bestimmt ist, so trifft die Instandhaltungs- und Instandsetzungslast nur diese kleine Eigentümergemeinschaft....

b) Betrifft die Instandhaltung und Instandsetzung eine technische Anlage, die nur einer beschränkten Eigentümergruppe (vgl. § 13 Abs. 3) zu dienen bestimmt ist, so trifft die Last nur diese Gruppe.

In Zweifelsfällen entscheidet der Verwalter nach Anhörung des Beirats, ob eine gemeinschaftliche Anlage oder Einrichtung dem Mitgebrauch aller oder einer kleinen Eigentümergemeinschaft oder einer beschränkten Eigentümergruppe zu dienen bestimmt .... ist.

(2) Über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung entscheidet der Verwalter; er hat für ihre Durchführung zu sorgen.

(4) Über die Vornahme außergewöhnlicher Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sowie über die Verwendung der dazu vom Verwalter gebildeten Rücklagen entscheidet der Verwaltungsbeirat nach Anhörung des Verwalters. ...

...

(6) Die Instandhaltung und Instandsetzung des in der Kaufhauseinheit T1 und in den Teileigentumseinheiten T11 und T17 enthaltenen gemeinschaftlichen Eigentums obliegt dem jeweiligen Eigentümer selbst.

...

§ 18

Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums

(1) Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung wie auch der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums aller Raumeigentümer sind von der Gesamtheit der Raumeigentümer zu tragen. Der Verteilerschlüssel ergibt sich aus der vorletzten Spalte der als Anlage I/1 zu dieser Gemeinschaftsordnung genommenen Aufstellung.

(2) Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung wie auch der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, das nur einer kleinen Eigentümergemeinschaft zu dienen bestimmt ist, sind von dieser kleinen Eigentümergemeinschaft zu tragen. Der Verteilerschlüssel ergibt sich aus der vorletzten Spalte der als Anlage I/1 zu dieser Gemeinschaftsordnung genommenen Aufstellung.

...

(4) Die Bestimmungen der Absätze 1 und 2 gelten auch für die Verteilung der Kosten, die mit einer ordnungsgemäß beschlossenen Veränderung oder Erneuerung des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden sind, sofern die jeweils zuständige Eigentümerversammlung nicht ein anderes Kostenverhältnis mit dreiviertel Stimmenmehrheit beschlossen hat.

(5) Jeder Raumeigentümer ist verpflichtet, nach dem dargestellten Beteiligungsverhältnis Beiträge zur Deckung folgender Bewirtschaftungskosten zu leisten:

a) Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums aller Raumeigentümer:

1. Kosten der Verwaltung

2. die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums einschließlich eines Beitrags für die Bildung einer angemessenen Rücklage,

...

5. ...

a) Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums einer kleinen Eigentümergemeinschaft:

1. Kosten der Verwaltung

2. die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums einschließlich eines Beitrags für die Bildung einer angemessenen Rücklage,

...

5. ...

...

(8) Jeder Raumeigentümer hat die mit seinem Raumeigentum verbundenen Kosten und Lasten selbst zu tragen. ...

§ 25

Verwalter

...

(7) .... Soweit die Lastenverteilung nicht in dieser Gemeinschaftsordnung festgelegt ist, trifft der Verwalter nach billigem Ermessen eine gerechte Kostenverteilung.

§ 29

Schlussbestimmungen

(1) Zur Änderung der Gemeinschaftsordnung bedarf es, soweit nicht in dieser Ordnung etwas anderes bestimmt ist, der Zustimmung der Stimmenmehrheit von 80 % aller Raumeigentümer und 80 % aller Miteigentumsanteile, und zwar in beiden Fällen nicht nur der Anwesenden.

Nach einer Brandschau im Jahre 1999 wurde gutachterlich ein Brandschutzkonzept mit einem Maßnahmenkatalog erarbeitet, dessen Umsetzung innerhalb bestimmter Fristen der Oberbürgermeister der Stadt M unter Androhung ordnungsbehördlicher Maßnahmen mit Verfügung vom 12.03.2001 verlangt hat Nach einer entsprechenden Entschließung des Verwaltungsbeirats wurde damit in der Folgezeit begonnen. Nachdem Anfang 2003 Rechnungen beauftragter Firmen über insgesamt ca. 880.000,00 EUR vorlagen, von denen nur ca. 476.000,00 EUR ausgeglichen werden konnten, fand am 12.02.2003 eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt, in der 104 von 189 Einheiten mit zusammen 884.958 Miteigentumsanteilen von insgesamt 1.000.000 Miteigentumsanteilen und 49.199 Stimmen von insgesamt 58.054 Stimmen vertreten waren. Mit 45.549 Stimmen wurde sodann unter Aufhebung eines früheren Beschlusses unter TOP 2 folgender Beschluss gefasst:

"Die Wohnungs- und Teileigentümer der ... beschließen in Ansehung der in Durchführung befindlichen Brandschutzmaßnahmen auf die dafür anfallenden Kosten eine weitere Sonderumlage in Höhe von 50 % von Euro 2.979.241,05. Die Höhe der auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer entfallenden Sonderumlage ergibt sich aus der Aufstellung, die jeder Eigentümer mit der Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten hat, wobei von dem ausgewiesenen Betrag 50 % zur Anforderung kommen. Die Sonderumlage wird nach entsprechender Zahlungsaufforderung durch den Verwalter zum 28.02.2003 fällig. Bei den Wohnungseigentümern soll der auf die beiden Eigentümergruppen "Wohnturm A" und Wohntürme B bis D" entfallende Anteil den für diesen Eigentümergruppen zweckgebundenen Instandhaltungsrücklagen entnommen werden. ... Den Wohnungs- und Teileigentümer ist bewusst, dass über die anzufordernden Abschlagszahlungen hinaus auch weitere Abschlagszahlungen als Sonderumlagen zur Deckung der insgesamt für die Brandschutzmaßnahmen anfallenden Kosten erhoben und fällig gestellt werden müssen. Deshalb beschließen die Wohnungs- und Teileigentümer weiter, dass der Verwaltungsbeirat der Eigentümerversammlung bevollmächtigt wird, verbindlich für die Eigentümergemeinschaft, ohne dass es eines erneuten Beschlusses einer Eigentümerversammlung bedarf, die weiteren Ratenzahlungen auf die Sonderumlagen zu beschließen und Höhe und Fälligkeit der Abschlagszahlungen auf die Sonderumlage festzusetzen, wobei für die Höhe der jeweiligen Zahlungsrate, die auf den einzelnen Eigentümer entfällt, Kriterium ist, wie die Kosten nach dem "Dienungsprinzip" entsprechend den regeln der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zuzuordnen sind. Auch bei der Anforderung weiterer Raten auf die Sonderumlagen gilt für die Eigentümergruppen "Wohnturm A" und Wohntürme B bis D", dass die weiteren Raten jeweils zu Lasten der zweckgebundenen Instandhaltungsrücklagen zu verbuchen sind."

In der Einladung zu der Eigentümerversammlung hatte die Verwalterin ausgeführt, dass aufgrund vergebener Aufträge insgesamt Kosten von 2.979.241,05 EUR anfielen, hiervon netto 948.867,98 EUR den einzelnen Eigentümern direkt zuzuordnen seien, weitere netto 811.432,76 EUR auf die große Eigentümergemeinschaft entfielen und netto 808.100,51 EUR auf die Entlüftungsanlage.

Auf entsprechende Anfechtungsanträge der Antragsteller zu 1. bis 7. hat das Amtsgericht in dem Ausgangsverfahren 16 UR II 25/03 mit Beschluss vom 15.08.2003 sowie auf Antrag des Antragstellers zu 8. in dem Ausgangsverfahren 16 UR II 27/03 mit Beschluss vom gleichen Tag den Eigentümerbeschluss zu TOP 2 für unwirksam erklärt. Es hat gemeint, dass die Antragsteller zwar auch Brandschutzmaßnahmen in ihrem Sondereigentum zu dulden hätten, da es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme handele. Indes sei die Kostenverteilung zu beanstanden, da die Regelung in der Gemeinschaftsordnung über die Belastung einzelner Sondereigentümer bzw. Nutzer der Lüftungsanlage nur für solche Maßnahmen einschlägig seien, die auch nur die jeweiligen Teile des Wohnungseigentums beträfen. Vorliegend sei indes die Gesamtanlage tangiert.

Mit der hiergegen eingelegten sofortigen Beschwerde haben die Antragsgegner geltend gemacht, dass der Brandschutz innerhalb der Anlage eine "geborene" Gemeinschaftsaufgabe sei, für die nicht die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft begründet sei, sondern die eine Angelegenheit der laufenden Verwaltung sei, da insoweit kein Entscheidungsspielraum bestehe. Vorsorglich sei aber auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 09.07.2003 ein entsprechender (inzwischen angefochtener) Beschluss gefasst worden. Vor allem aber ergebe sich aus einer Gesamtschau der Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, dass vorliegend das "Dienungsprinzip" zur Anwendung kommen könne. Notwendige Brandschutzmaßnahmen etwa an der Lüftungsanlage beträfen eben nur die jeweiligen Nutzer. Zudem sei in der Versammlung die für eine Veränderung des Kostenverhältnisses in § 18 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung vorgesehene 3/4 Stimmenmehrheit erreicht worden. Auch sei das vereinbarungsändernde Quorum von 80 % aus § 29 Abs. 1 GO erzielt.

Das Landgericht ist dem Amtsgericht beigetreten und hat die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Mit der hiergegen eingelegten sofortigen weiteren Beschwerde wiederholen die Antragsgegner ihr Vorbringen.

II.

Auf die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragsgegnerin waren die beiden Ausgangsverfahren der Antragsteller zu 1. bis 7. einerseits sowie des Antragstellers zu 8. andererseits zu verbinden. Es handelt sich jeweils um Beschlussanfechtungsverfahren, die den gleichen Eigentümerbeschluss betreffen. Wegen der Gestaltungswirkung des § 23 Abs. 4 S. 1 WEG ist über die jeweiligen Anträge nur eine einheitliche Entscheidung möglich mit der Folge, dass nach Rechtskraft eines Verfahrens wegen eines noch anhängigen weiteren Verfahrens Erledigung der Hauptsache eintritt. Die Identität der Verfahrensgegenstände führt weiter dazu, dass eine - sonst im Ermessen des Gerichts stehende - Verbindung der Verfahren entsprechend § 147 ZPO normalerweise zwingend geboten ist (vgl. KG WuM 1993, 93; LG Frankfurt NJW-RR 1987, 1423; LG Berlin ZMR 2001, 146; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage § 43 Rdn. 55, § 44 Rdn. 50). Es liegt in der Natur der Sache, dass ein Wohnungseigentümer, der einen bestimmten Eigentümerbeschluss anficht, in einem Verfahren eines anderen Wohnungseigentümers, das genau den gleichen Gegenstand hat und der genau das gleiche Rechtsschutzziel verfolgt, nicht Antragsgegner sein kann. Diese Konsequenz würde aber eintreten, wenn über die gleichen Beschlussanfechtungsanträge in getrennten Verfahren entschieden würde, was u. U. rein zufällig ist, wie gerade die vorliegende Sache deutlich macht, bei der in einem Ausgangsverfahren ohnehin schon Beschlussanfechtungsanträge von 7 Miteigentümern bereits in der Antragsschrift verbunden waren und lediglich ein weiterer, von einem anderen Verfahrensbevollmächtigten vertretener Miteigentümer einen eigenen Antrag eingereicht hat. Zugleich können sich bei einer getrennten Behandlung von Verfahren trotz der nur einheitlich möglichen Entscheidung im Falle eines Unterliegens der Eigentümergemeinschaft und einer hiermit regelmäßig verbundenen Belastung mit den Gerichtskosten ohne sachlich zu rechtfertigenden Grund die Kosten vervielfachen, weil dann jeweils die Gebühren gem. § 48 WEG i. V. m. § 32 KostO gesondert zu erheben wären (vgl. für die gleiche Situation im Zivilprozess Zöller/Stöber , ZPO 24. Auflage, § 147 Rdn. 10). Ferner kann es im Verhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und einem von ihr mandatierten Rechtsanwalt zweifelhaft sein, ob es sich bei einer Behandlung gleicher Beschlussanfechtungsanträge in getrennten Verfahren noch um "dieselbe Angelegenheit" i. S. d. § 13 Abs. 2 BRAGO bzw. § 15 Abs. 2 RVG handelt, und es können schließlich innerhalb der Gemeinschaft praktische Probleme bei der Abrechnung der ihr durch die Verfahren entstandenen Kosten ergeben (Ist z. B. der Wohnungseigentümer, der in "seinem" Verfahren obsiegt hat, an den Kosten zu beteiligen, die der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem "anderen" Verfahren, in dem sie ebenfalls unterlegen war, auferlegt worden sind€).

Eine Ausnahme von der sonst zwingenden Verbindung wird zwar dann in Betracht kommen können, wenn die Beteiligten im Rahmen der auch im Beschlussanfechtungsverfahren geltenden Dispositionsmaxime (vgl. hierzu Bärmann/Pick/Merle, a. a. O. § 43 Rdn. 55) eine getrennte Behandlung der Verfahren wollen, etwa weil im allseitigen Einvernehmen eine Sache als "Pilotverfahren" geführt werden soll, während die weiteren Verfahren bis zu dessen Rechtskraft nicht weiterbetrieben werden sollen. Eine derartige Ausnahme kann vorliegend indes nicht greifen, weil der Antragsteller zu 8. sich mit dem von dem Amtsgericht im Hinblick auf das Parallelverfahren angeregtem Ruhen des Verfahrens nicht einverstanden erklärt hat (vgl. Bl. 55, 59 d. A. 16 UR II 27/03).

Die in den Vorinstanzen verfahrensfehlerhaft unterlassene Verbindung der beiden Ausgangsverfahren kann allerdings jedenfalls in der hier gegebenen Situation, dass in beiden Sachen einheitlich entschieden wurde und zudem - wie noch aufzuzeigen sein wird - ohne weitere Sachaufklärung eine abschließende Entscheidung möglich ist, vom Senat als Rechtsbeschwerdegericht nachgeholt werden.

III.

Die zulässigen sofortigen weiteren Beschwerden sind nicht begründet.

Das Amtsgericht hat im Ergebnis mit Recht den Beschlussanfechtungsanträgen stattgegeben.

Der Senat teilt die Auffassung der Vorinstanzen, dass es sich bei den auf einer öffentlichrechtlichen Verpflichtung beruhenden Brandschutzmaßnahmen um solche handelt, die ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung i. S. d. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG dienen; denn mit den Maßnahmen soll gewährleistet werden, dass auch im Brandfall der bestehende Zustand der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Einrichtungen und Anlagen nach Möglichkeit erhalten wird. In den Anwendungsbereich des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG fallen gerade auch solche Maßnahmen, mit denen den Erfordernissen öffentlichrechtlicher Vorschriften entsprochen werden soll (vgl. BGH ZfIR 2002, 914 [918]; Bärmann/Pick/Merle, a. a. O. § 21 Rdn. 135). Wenn und soweit insoweit für erforderliche Arbeiten eine Deckungslücke bestand, entspricht ein Umlagenbeschluss grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung.

Gleichwohl ist der angefochtene Eigentümerbeschluss im vorliegenden Fall für unwirksam zu erklären.

Hierbei kann es offen bleiben, ob es vor dem Umlagenbeschluss eines Beschlusses der Eigentümerversammlung über die Art der durchzuführenden Maßnahmen bedurfte, ob insoweit eine Zuständigkeit des Verwalters nach § 14 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung bestand oder ob es sich - was nahe liegend sein dürfte - um außergewöhnliche Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten handelt, über die aufgrund der in rechtlicher Hinsicht unbedenklichen Regelung in § 14 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung der Verwaltungsbeirat zu beschließen hatte (vgl. zur Zulässigkeit der vereinbarten Beschränkung der Befugnisse der Eigentümerversammlung zu Gunsten von Verwaltungsorganen aufgrund des "Vereinbarungsvorbehalts" in § 21 Abs. 3 WEG Merle a. a. O. § 21 Rdn. 62; Becker/Kümmel, ZWE 2001, 128, 135); denn der Beschluss kann bereits inhaltlich keinen Bestand haben.

Rechtlich zutreffend ist die Auffassung des Landgerichts, dass sich die beschlossene Kostenverteilung nach dem "Dienungsprinzip" nicht mit der Gemeinschaftsordnung in Einklang bringen lässt, insbesondere deren § 18 Abs. 2 sie nicht rechtfertigt. Dies folgt schon daraus, dass sich diese Regelung nur auf solche Fälle erstreckt, in denen die Maßnahme sich auf gemeinschaftliches Eigentum bezieht, dass nur einer kleinen Eigentümergemeinschaft zu dienen bestimmt ist. Um einen solchen Fall handelt es sich indes nicht, da die Umlage aufgeschlüsselt ist, in Kosten, die der großen Eigentümergemeinschaft, den einzelnen Eigentümern direkt und den Nutzern der Lüftungsanlage zuzuordnen sind. Letztere gehören gerade nicht zu einer kleinen Eigentümergemeinschaft i. S. d. § 5 der Gemeinschaftsordnung, sondern zu eine sog. beschränkten Eigentümergruppe i. S. d. § 13 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung, die gemeinsam eine technische Einrichtung nutzt. Den Mitglieder einer derartigen beschränkten Eigentümergruppe trifft zwar nach § 14 Abs. 1 Buchstabe a) der Gemeinschaftsordnung die Instandhaltungs- und Instandsetzungslast für die Anlage. Wegen der Kosten für eine nicht von den Mitgliedern der Gruppe, sondern von der Gemeinschaft vorgenommene Maßnahme ist indes weder in § 18, noch sonst in der Gemeinschaftsordnung eine Regelung getroffen.

Offen bleiben kann es, ob insoweit wegen der ansonsten spiegelbildlichen Regelungen bezüglich der drei Gruppen (große Eigentümergemeinschaft; kleine Eigentümergemeinschaften; beschränkte Eigentümergruppen) von einer im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung zu schließenden Lücke ausgegangen werden kann; denn eine gesonderte Auferlegung der Kosten für die Nutzer der Lüftungsanlage ist aus den zutreffenden Gründen der in den Vorinstanzen ergangenen Entscheidungen nicht möglich. Die Brandschau der Stadt M betraf ausweislich der Niederschrift vom 19.04.1999 das gesamte "Gemeinschaftseigentum". Hierauf bezieht sich auch das von den Gutachtern I + L erarbeitete Brandschutzkonzept, das derzeit umgesetzt wird. Deshalb ist - wie die Antragsgegner in anderem Zusammenhang selbst ausführen - auch nur eine einheitliche Betrachtung möglich. Brandschutz bezüglich der Lüftungsanlage in gewerblich genutzten Teilen der Wohnungseigentumsanlage, dient zugleich auch dem Brandschutz in den übrigen Bereichen.

Auch der gesonderte Schlüssel für die den einzelnen Sondereigentümern direkt zuzuordnenden Kosten ist entgegen der Meinung des Amtsgerichts unzulässig. Wenn und soweit Brandschutzmaßnahmen im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums, auf die sich die ordnungsbehördlichen Prüfung und die darauf beruhenden Beanstandungen nur erstrecken, zugleich Eingriffe in das Sondereigentum bedingen, hat der jeweilige Sondereigentümer diese Maßnahmen nach § 8 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung zu dulden. Dies bedingt aber zugleich auch einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Beseitigung der ggfls. dabei an seinem Sondereigentum entstehenden Schäden (vgl. Senat NZM 1999, 273). Die Kosten für eine das gemeinschaftliche Eigentum betreffende Maßnahme sind daher unabhängig davon, in welchem Bereich sie anfallen, insgesamt gemeinschaftliche Kosten (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1995, 84; KG ZMR 1997, 40; KG NJWE-MietR 1997, 134; MümchKomm/Engelhardt, BGB 4. Auflage, § 16 WEG Rdn. 5), mit der Folge, dass auch eine Umlage dieser Kosten nur nach dem allgemeinen Schlüssel des § 18 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung möglich ist.

Etwas anderes gilt allerdings für solche Brandschutzmaßnahmen, die nur und ausschließlich das Sondereigentum betreffen und keinen Bezug zu den Maßnahmen haben, die dem Schutz des gemeinschaftlichen Eigentums dienen. Zu entsprechenden Eingriffen wäre die Gemeinschaft nur bei besonderer gesetzlicher oder vertraglicher Ermächtigung befugt (vgl. KG OLGZ 1992, 320; OLG Düsseldorf a. a. O.; BayObLG, Beschluss vom 04.03.2004 - - 2Z BR 244/03- = BeckRS 2004 Nr. 03778; Engelhardt a. a. O. Merle a. a. O. § 21 Rdn. 62). Eine solche Ermächtigung besteht vorliegend indes nicht, was die Gemeinschaft allerdings nicht hindern würde, notwendige, das Sondereigentum betreffende Maßnahmen auch durchzusetzen, sofern diese überhaupt gefordert werden, was aufgrund des inhaltlich unstrittigen und daher auch im Rechtsbeschwerdeverfahren zu berücksichtigenden Schreiben des Projektsteuerers Dipl.-Ing. K vom 16.06.2004 und der zu den Akten gereichten Verfügungen der Stadt M, die sich nur mit dem "Gemeinschaftseigentum" befassen, sehr fraglich ist. Die Gemeinschaft dürfte nämlich einen Anspruch auf Vornahme der Maßnahmen gegen die einzelnen Sondereigentümer haben (vgl. BayObLG a. a. O.; Merle a. a. O. § 21 Rdn. 62), den sie sich notfalls titulieren lassen und vollstrecken könnte.

Die Verteilung von Kosten, die im Zusammenhang mit dem Sondereigentum oder dem Gebrauch hieran entstehen, können zwar auch einer Beschlussfassung im Wege eines Mehrheitsbeschlusses zugänglich sein, nämlich dann, wenn die Kosten deshalb entstanden sind, weil die Gemeinschaft gegenüber einem Dritten vertraglich eine gemeinschaftliche Verpflichtung eingegangen ist (vgl. BGH NZM 2003, 952 für die Verteilung der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung). Für den Abschluss entsprechender Werkverträge würde indes der Gemeinschaft nach den vorstehenden Ausführungen die Verwaltungskompetenz fehlen mit der Folge, dass für sich hieraus ergebende Verpflichtungen auch keine Umlage erhoben werden kann. Allenfalls für bereits durchgeführte notwendige Maßnahmen käme ein Kostenerstattungsanspruch gegen den einzelnen Sondereigentümer aus Geschäftsführung ohne Auftrag in Betracht, und zwar wegen § 679 BGB ggfls. auch für solche, Maßnahmen, die gegen dessen Willen durchgeführt worden sind. Nur auf diesen Sonderfall beziehen sich die den jeweiligen Eigentümern direkt zugeordneten Kosten des Umlagenbeschlusses indes nicht.

Der angefochtene Beschluss lässt sich auch nicht aus der Bestimmung in § 18 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung rechtfertigen, wonach bei Kosten, die mit einer "ordnungsgemäß beschlossenen Veränderung oder Erneuerung des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden sind, eine vom "normalen" Verteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung mit einer 3/4 Mehrheit der Stimmen beschlossen werden kann. Diese Regelung, die der Senat als Bestandteil der Grundbucheintragung selbst auslegen kann (BGH a. a. O.), bezieht sich - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - lediglich auf bauliche Veränderungen i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG, die nach § 10 der Gemeinschaftsordnung abweichend von der gesetzlichen Regelung mit einer qualifizierten Mehrheit beschlossen werden können und zu der eine von dem Grundsatz, dass nicht zustimmende Eigentümer auch nicht mit Kosten belastet werden können, abweichende Regelung erfolgt ist. Um eine bauliche Veränderung handelt es sich bei der anstehenden bloßen Sanierung der öffentlichrechtlich unzureichenden Brandschutzeinrichtungen indes nicht. Zudem setzt die Wirksamkeit einer nach § 18 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung eine "ordnungsgemäß beschlossene" Maßnahme voraus, die das gemeinschaftliche Eigentum betrifft, wovon bei Eingriffen auch in das Sondereigentum aus den vorstehenden Gründen gerade nicht ausgegangen werden kann.

Die Frage, ob mit dem Umlagenbeschluss zugleich eine vereinbarungsändernde Entscheidung getroffen worden ist, kann offen bleiben; denn die hierfür gem. § 29 der Gemeinschaftsordnung erforderliche Mehrheit von 80 % der Stimmen und der Miteigentumsanteile ist nicht erreicht. In der Versammlung waren zwar ca. 88,5 % der Miteigentumsanteile und 84,7 % der Stimmen vertreten. Abgesehen davon, dass im Protokoll nicht festgehalten ist, wie viele Miteigentumsanteil dem Beschluss zugestimmt haben, ist jedenfalls bei der Stimmenzahl die erforderlich qualifizierte Mehrheit ersichtlich nicht erreicht. Für den Beschluss haben nur 45.549 von insgesamt 58.054 Stimmen gestimmt. Dies sind lediglich 78,5 %.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den unterlegenen Antragsgegnern die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand auch im Rechtsbeschwerdeverfahren keine Veranlassung.

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt entsprechend der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung des Landgerichts aus § 48 Abs. 3 WEG, wobei durch eine Entscheidung nach § 16 KostO sicherzustellen war, dass die unterlegene Wohnungseigentümergemeinschaft auch in den Vorinstanzen für das an sich schon in erster Instanz einheitlich zu behandelnde Verfahren nur einmal mit Gerichtsgebühren belastet wird.

OLG Köln:
Beschluss v. 06.08.2004
Az: 16 Wx 81/04