Landgericht Düsseldorf:
Beschluss vom 17. Oktober 2005
Aktenzeichen: 25 T 29/05

(LG Düsseldorf: Beschluss v. 17.10.2005, Az.: 25 T 29/05)

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden den Beteiligten zu 6., 7. und 15. auferlegt.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Gründe

Die Beteiligten zu 1. bis 14. sind die Mitglieder der eingangs näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwalterin seit dem 1. Mai 2004 die Beteiligte zu 15. ist. Zuvor war der Beteiligte zu 13. der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft.

In der Eigentümerversammlung vom 14. Mai 2003 (Protokoll (Bl. 19 d.A.)) ist unter TOP 06 c folgendes festgehalten:

"Es wurde über folgenden Beschlussvorschlag abgestimmt:

Sofern in zukünftigen WEG-Verfahren Mehrheitsbeschlüsse einer Eigentümerversammlung angefochten werden, wird der Verwalter bevollmächtigt, einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Antragsgegner zu beauftragen. Die Kosten tragen die Antragsgegner anteilig nach TSD-Anteilen.

Die Abstimmung ergab:

59 Ja - Stimmen, 19 Nein - Stimmen, keine Enthaltungen.

Damit wurde der Antrag angenommen.

Es wurde weiterhin beantragt:

Die Eigentümergemeinschaft behält sich vor, Antragsteller in den bis jetzt laufenden bzw. bis zum heutigen Versammlungstag angekündigten WEG-Verfahren zusätzlich zu den ihnen auferlegten Gerichtskosten in Regress zu nehmen.

Die Abstimmung ergab:

19 Ja - Stimmen, 59 Nein - Stimmen, keine Enthaltungen.

Damit wurde der Antrag angenommen.

Herr XXX stellte den folgenden Geschäftsordnungsantrag:

Die Tagesordnung soll erneut umgestellt werden und die Abwahl des Verwalters und die außerordentliche Abwahl des Verwaltungsbeirates soll vor den nächsten Tagesordnungspunkt 07 vorgezogen werden.

Die Abstimmung über den GO-Antrag von Herrn XXX ergab:

19 Ja - Stimmen, 59 Nein - Stimmen, keine Enthaltungen.

Damit wurde der Antrag von Herrn XXX abgelehnt."

Mit Schreiben vom 19. August 2003 lud der damalige Verwalter zu einer Eigentümerversammlung auf den 2. September 2003 ein, in der unter TOP 02 der Beschluss über eine Sonderumlage vorgesehen war (Bl. 13 d.A.). Mit Schreiben vom 29. August 2003 (Bl. 14 d.A.) übermittelte der Verwalter den Wohnungseigentümern eine Aufstellung der voraussichtlichen außergerichtlichen Kosten für die anhängigen WEG-Verfahren.

Nach dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 2. September 2003 (Bl. 15 - 17 d.A.) wurde unter TOP 02 folgendes festgehalten:

"Der Verwalter berichtete über die neuen WEG-Verfahren und die Beauftragung des Rechtsanwaltes XXX aufgrund des Beschlusses unter TOP 6c der EV vom 14.05.03

Der Verwalter ist verpflichtet, die Kosten für anhängige WEG-Verfahren als Vorschuss von allen Eigentümern anzufordern, da diese Kosten nicht aus den laufenden Bewirtschaftungskosten oder aus der Instandhaltungsrücklage im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung bezahlt werden dürfen. Vorschüsse auf die Verfahrenskosten können allerdings in der Jahresabrechnung ausgewiesen werden. Über die Abrechnung der Verfahrenskosten wird eine eigene Abrechnung erstellt werden.

Diese Vorschüsse sind - zunächst - auf alle Wohnungseigentümer im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen.

Siehe dazu die Zitate zu der abgesicherten Rechtssprechung in V. Bielefeld, Ratgeber zum Wohnungseigentums, S. 170, 5. Auflage (1995), Verlag Deutsche Wohnungswirtschaft GmbH, Düsseldorf, wie z. Bsp.:

BayObLG, Beschl. vom 18.03.1993, 2Z BR 108/92; Beschluss vom 01.02.1994, 2Z BR 97/93.

Die in der Anlage 2 zur Mitteilung Nr. 15 / 03 zusammengestellten Anwaltskosten sind aufgrund der BRAGO anhand der Streitwerte ermittelt worden. Es handelt sich um Zirka-Angaben. Dazu kommen noch die Gerichtskosten und eventuelle Sachverständigenhonorare.

Es wurde folgender Antrag gestellt:

Es soll eine Sonderumlage in Höhe des Eineinhalbfachen eines monatlichen Wohngeldes

(das sind 22.020,00 Euro)

angefordert werden, damit die anfallenden Kosten der anhängigen WEG-Verfahren beglichen werden können.

Es wurde folgender Antrag gestellt: Diese Umlage soll in drei gleichen Raten (jeweils ein halbes monatliches Wohngeld der jeweiligen Wohnung) zum 15. Oktober, 15. November und 15. Dezember 2003 fällig werden. Diejenigen Eigentümer, die nicht am Einzugsverfahren teilnehmen, werden aufgefordert, termingerecht zu den vorgenannten Zeitpunkten die Rate für ihre Wohnung zu zahlen.

Über diesen Antrag wurde ausführlich diskutiert. Bezüglich der Beteiligung der Antragsteller der WEG-Verfahren bestanden unterschiedliche Auffassungen.

Der Verwalter wies deshalb auf die o. g. Urteile hin.

Die Abstimmung über diesen Antrag ergab:

Ja-Stimmen: 60; Nein-Stimmen: 22 Stimmen,

Enthaltungen: 2;

(Anwesende Stimmen: 84)

Damit wurde dieser Antrag angenommen.

Es wurde ein weiterer Antrag zu Abstimmung gestellt:

Der Verwalter wird bevollmächtigt, die Sonderumlage für die anhängigen WEG-Verfahren außergerichtlich als auch gerichtlich geltend zu machen. Der Verwalter wird als Verfahrensstandschafter beauftragt. Der Verwalter wird bevollmächtigt, einen Rechtsanwalt damit zu beauftragen.

Die Abstimmung über diesen Antrag ergab:

Ja-Stimmen 66; Nein-Stimmen 16 Stimmen; Enthaltungen: 2

(anwesende Stimmen: 84)

Damit wurde dieser Antrag angenommen."

und zu TOP 03:

"Der Verwalter war für die Verfahren

WE I (Gesamtabrechnung 2001, WP 2002) und für WE II (Einzelabrechnung 2001 und Treppenhausrenovierung)

durch bestandskräftigen Beschluss der EV vom 12.07.2002 bevollmächtigt worden, im Namen der Eigentümergemeinschaft Anträge zu stellen. Der Verwalter hat dem Amtsgericht Ratingen die Bevollmächtigung dafür vorgelegt.

Die Verfahren

WE III - WE V (40 II 26/02 WEG (10); 40 II 42/02 WEG (8); 40 II 70/02 WEG (10)) hatten wie das Verfahren

WE II (40 II 28/02 WEG (8)

die Treppenhausrenovierung zum Antragsgegenstand.

Der Verwalter hat die Eigentümergemeinschaft im Rahmen folgerichtigen Handelns für den Fall "Treppenhausrenovierung" auch in diesen Verfahren beim Amtsgericht Ratingen vertreten.

Die Verfahren WE III und WE IV sind inzwischen rechtskräftig zugunsten der Eigentümergemeinschaft entschieden worden.

Das Verfahren WE V ist in der 1. Instanz beim Amtsgericht Ratingen zugunsten der Eigentümergemeinschaft entschieden worden. In WE V hat der Antragsteller die sofortige Beschwerde beim LG Düsseldorf eingelegt. Das Verfahren ist noch nicht abgeschlossen.

Es wurde folgender Antrag gestellt:

Die Eigentümerversammlung genehmigt ausdrücklich das Vorgehen des Verwalters im Fall "Treppenhausrenovierung" - (WE III - WE V) -, das in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat erfolgte.

Die Abstimmung über diesen Antrag ergab:

Ja-Stimmen 63; Nein-Stimmen: 13 Stimmen; Enthaltungen 2;

(anwesende Stimmen: 78)

Damit wurde der Antrag angenommen."

Die Beschlüsse zu TOP 02 und TOP 03 haben die Beteiligten zu 1. bis 3. rechtzeitig angefochten.

In dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 19./21. April 2004 (Protokoll Bl. 171 d.A.) wurde unter TOP 07 folgendes festgehalten:

"Der Verwalter zog den Antrag über eine Aufwandsentschädigung zurück.

Der Verwalter informierte die Eigentümerversammlung darüber, dass der aktuelle Ausgabenstand des WEG-Verfahren - Sonderumlagenkontos 18.819,29 Euro beträgt.

Die Einnahmen aus den Sonderumlagen betrugen insgesamt 21.245,50 Euro.

Diese Sonderumlage ist von allen Eigentümern, ausgenommen der Antragstellerpartei Eheleute XXX, aufgrund des rechtsbeständigen Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 02.09.2003 gezahlt worden.

Über die missliche Situation, in die die Eigentümergemeinschaft geraten ist, wurde ausführlich diskutiert. Allen Teilnehmern war daran gelegen, dass im Hinblick auf die viel wichtigeren Instandhaltungsmaßnahmen bei den WEG-Verfahren nicht weiteres Geld verloren geht.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss:

Die derzeit der Eigentümerversammlung bekannten WEG Verfahren, die in der Anlage 3 zum Bericht des Beirates aufgeführt worden sind, werden auf das Basis

des rechtskräftigen Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 14.05.2003

unter TOP 6c (Rechtsanwaltsbeauftragung)

in der durch Beschluss des Amtsgerichts Ratingen vom 16.09.2003 (Az.: 40 II 26/03 WEG (10)) modifizierten Fassung (Kostenverteilung auf die Antragsgegner nach dem Kopfprinzip)

zu Ende geführt.

Für zukünftige WEG-Verfahren werden die Eigentümer und/oder die Eigentümerversammlung neue Entscheidungen treffen. Der oben genannte Beschluss vom 14.05.2003 wird für zukünftige Verfahren aufgehoben.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: 81; Nein-Stimmen: 3; Enthaltungen 19."

Die Beteiligten zu 1. bis 3. haben die Auffassung vertreten, dass der Eigentümergemeinschaft kein Recht zustehe, durch Mehrheitsbeschluss alle Wohnungseigentümer zur Zahlung eines Vorschusses auf die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten sämtlicher anhängiger WEG-Verfahren zu verpflichten.

Die Beteiligten zu 4. und 5. haben sich der Argumentation der Beteiligten zu 1. bis 3. angeschlossen.

Die Beteiligten zu 1. bis 3. haben beantragt,

festzustellen, dass die Beschlüsse zu TOP 02 und TOP 03 unwirksam sind.

Die Beteiligten zu 6. - 14. haben beantragt,

den Antrag abzuweisen.

Die Beteiligten zu 6. - 14. haben die Auffassung vertreten, dass die angefochtenen Beschlüsse ordnungemäßer Verwaltung entsprechen.

Durch den angefochtenen Beschluss hat das Amtsgericht Ratingen die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt.

Gegen diesen der Beteiligten zu 15. am 20. Dezember 2004 zugestellten Beschluss hat diese mit am 23. Dezember 2004 bei Gericht eingegangenem Schreiben vom 21. Dezember 2004 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt. Die Beteiligten zu 6. und 7. haben mit am 27. Dezember 2004 bei Gericht eingegangenem Schreiben ebenfalls rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt.

Die Beteiligten zu 6., 7. und 15. beantragen,

unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses die Anträge der Beteiligten zu 1. bis 3. zurückzuweisen.

Die Beteiligten zu 1. bis 3. beantragen,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Die Kammer hat mit den Beteiligten am 18. April 2005 mündlich verhandelt.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte Bezug genommen.

Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 6. und 7. ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, 21, 22 Abs. 1 FGG), auch die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 15. ist zulässig.

Im Beschlussanfechtungsverfahren sind Beteiligte im materiellen Sinn neben dem Verwalter die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit (§ 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Materiell Beteiligte sind auch formell am Verfahren zu beteiligen, weil eine rechtskräftige Entscheidung des Wohnungseigentumsgerichts nach § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG alle Beteiligten bindet.

Gegenstand des Verfahrens ist die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 2. September 2003. Materiell beteiligt sind damit sämtliche Wohnungseigentümer und der Verwalter zur Zeit der Eigentümerversammlung vom 2. September 2003 (BayObLG ZMR 2003, 519f).

Zudem ist der im Amt befindliche Verwalter in einem Beschlussanfechtungsverfahren gemäß § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG auch dann weiterer Beteiligter, wenn der angefochtene Beschluss zu einem Zeitpunkt gefasst wurde, zu dem er noch nicht im Amt war (Bundesgerichtshof ZMR 1998, 171).

Allein aus der materiellen und formellen Beteiligung ergibt sich aber jedenfalls im Beschlussanfechtungsverfahren noch nicht ohne weiteres die Beschwerdeberechtigung (BayObLG aaO). Zusätzlich erforderlich ist seine rechtliche Beeinträchtigung.

Wird ein Beschluss für ungültig erklärt, so liegt eine Rechtsbeeinträchtigung der Wohnungseigentümer vor, wenn der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach; der Verwalter ist hier in seinen Rechten beeinträchtigt, weil seiner Auffassung nach sein Recht zur Ausführung ordnungsgemäßer Beschlüsse gemäß § 27 Abs. 1 WEG beeinträchtigt worden ist.

Die Beschwerden sind nicht begründet.

Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 15. haben die Beteiligten zu 1. bis 3. die Beschlüsse zu TOP 02 und 03 der Eigentümerversammlung vom 2. September 2003 angefochten. Dies ergibt sich eindeutig aus der rechtzeitig am 26. September 2003 bei Gericht eingegangenen Antragsschrift, die einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung "wegen Anfechtung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 2. September 2003" begehrt. Die ausformulierten Anträge sind unter dieser Prämisse zu verstehen.

Der Beschluss zu TOP 02 der Eigentümerversammlung vom 2. September 2003 entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Festsetzung einer Sonderumlage ist ein Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan der Gemeinschaft, so dass der Umlagebeschluss analog § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG die anteilsmäßig zu erbringenden Beiträge der Wohnungseigentümer bestimmen muss.

Nach § 16 Abs. 5 WEG gehören die Kosten eines Verfahrens nach § 43 WEG nicht zu den Kosten der Verwaltung i.S. des § 16 Abs. 2 WEG.

Dies gilt grundsätzlich auch für die vorläufige Aufbringung der Kosten eines solchen Verfahrens (BayObLG ZMR 2004, 763).

Mit den Verfahrenskosten dürfen deshalb nicht alle Wohnungseigentümer belastet werden (BayObLG ZMR 2004, 763; BayObLG NJW-RR 1992, 1431).

Etwas anderes gilt nur für Wohngeldverfahren, da dort ein Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer i.S. des § 432 BGB geltend gemacht wird (BayObLG ZMR 2004, 763).

Vorliegend handelt es sich nach der Aufstellung Blatt 14 R nicht um Wohngeldverfahren sondern Beschlussanfechtungs- bzw. evtl. Verpflichtungsanträge einzelner Wohnungseigentümer.

Der Beschluss zu TOP 02 ist nicht nichtig.

Nichtig ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nur ein Beschluss, nach dessen Inhalt die gesetzliche Regelung durch eine andere ersetzt werden soll, nicht aber ein Beschluss, der eine gesetzliche Regelung unrichtig anwendet (Bundesgerichtshof NJW 2000, 3500).

Der verfahrensgegenständliche Beschluss beinhaltet eine konkrete Einzelfallregelung, auch wenn er nach dem Beschlussinhalt und der Aufstellung der Hausverwaltung zur Deckung von Kosten mehrerer Beschlussanfechtungsverfahren dienen soll.

Eine generelle Regelung, dass künftig Vorschüsse für alle weiteren Beschlussanfechtungsverfahren auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden sollen, enthält der Beschluss nicht.

Auch der Beschluss zu TOP 03 war für ungültig zu erklären.

Dabei ist zunächst davon auszugehen, dass ein Beschluss, durch den sich etwa ein Verwalter ermächtigen lässt, die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten, sowie Rechtsanwälte mit der Interessenwahrnehmung der Wohnungseigentümer zu beauftragen, im Allgemeinen auch dann dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn er im Hinblick auf ein Verfahren gefasst wird, das ein Wohnungseigentümer gegen die übrigen angestrengt hat. Für einen solchen Beschluss genügt die einfache Stimmenmehrheit, falls nicht die Gemeinschaftsordnung etwas anderes festlegt (OLGR Frankfurt 2005, 24; BayObLG NZM 2001, 959).

Es entspricht auch grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sich ein Verwalter mit der Passivvertretung der Wohnungseigentümer in Wohnungseigentumsverfahren ermächtigen lässt (BayObLG WuM 2004, 112; NZM 2001, 959). Die Befugnis der Wohnungseigentümerversammlung folgt aus § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG. Die Bestimmung gilt in entsprechender Anwendung auch für die Verfahrensvertretung im Beschlussanfechtungsverfahren (Bundesgerichtshof WuM 1997, 396; BayObLG NZM 2001, 959). Die Verfahrensführung kann rückwirkend genehmigt werden (BayObLG WuM 1997, 396).

Das Recht eines einzelnen Wohnungseigentümers, in einem Verfahren selbst aufzutreten und einen eigenen Verfahrensbevollmächtigten zu bestellen, wird dadurch nicht beeinträchtigt (BayObLG NZM 2001, 959; WuM 1997, 396). Die durch gemeinschaftliche Beauftragung entstehenden Kosten fallen letzten Endes nur den Wohnungseigentümern zur Last, denen sie durch gerichtliche Entscheidung auferlegt sind.

In diesem Einzelfall entsprach die Beschlussfassung dagegen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Zum einen wurde vor der eigentlichen Beschlussfassung niedergelegt, dass der "Verwalter die Eigentümergemeinschaft im Rahmen folgerichtigen Handelns für den Fall "Treppenhausrenovierung" auch in diesen Verfahren vor dem Amtsgericht Ratingen" vertreten hat. Der Beschluss hätte jedoch im Hinblick darauf, dass zwei der Verfahren bereits rechtskräftig abgeschlossen waren und das dritte sich im Beschwerderechtszug befand, genau zwischen den jeweiligen Antragstellern und den Antragsgegnern, die eine eigene Vertretung gegenüber den jeweiligen Gerichten angezeigt hatten, sowie den übrigen Wohnungseigentümern differenzieren müssen bzw. ggf. deutlich machen müssen, dass der Verwaltung nur für sich als Verwalter aufgetreten ist. Die verbindliche Kostenentscheidung in den rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren hätte Eingang in die Beschlussvorlage finden müssen. Aus dem Beschluss ergibt sich nicht, dass der Verwalter nur für die übrigen Wohnungseigentümer aufgetreten ist und auch nur dieses Vorgehen rückwirkend genehmigt werden sollte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.

Für eine Überbürdung außergerichtlicher Kosten bestand kein Anlass. Es entspricht in Wohnungseigentumsangelegenheiten der Regel, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat. Außergewöhnliche Umstände, die eine andere Beurteilung rechtfertigen könnten, sind im vorliegenden Verfahren nicht zu Tage getreten.

Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der sofortigen weiteren Beschwerde gegeben. Sie ist binnen einer Frist von 2 Wochen nach der Zustellung des Beschlusses bei dem Amtsgericht Düsseldorf, dem Landgericht Düsseldorf oder dem Oberlandesgericht Düsseldorf durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle eines der genannten Gerichte einzulegen, wobei der Eingang bei einem der Gerichte entscheidet. Erfolgt die Einlegung durch Einreichung einer Beschwerdeschrift, so muss diese von einem Rechtsanwalt unterzeichnet sein.

LG Düsseldorf:
Beschluss v. 17.10.2005
Az: 25 T 29/05