Oberlandesgericht Düsseldorf:
Beschluss vom 6. Januar 2003
Aktenzeichen: 3 Wx 364/02

(OLG Düsseldorf: Beschluss v. 06.01.2003, Az.: 3 Wx 364/02)

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 2 wird der angefochtene Beschluss teilweise geändert.

Unter Zurückweisung des weitergehenden Antrags wird der Beteiligte zu 2 ver-pflichtet, an die Beteiligte zu 1 für die WEG ... in ... 1.595,23 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 1 DÓG seit dem 20. Dezember 2001 zu zahlen.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens aller drei Rechtzüge tragen der Betei-ligte zu 2 zu 91 %, die Beteiligte zu 1 zu 9 %.

Der Beteiligte zu 2 hat der Beteiligten zu 1 die ihr im gesamten Verfahren not-wendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu 91 %, die Beteiligte zu 1 dem Beteiligten zu 2 dieselben zu 9 % zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 1.743,51,- EUR.

Gründe

I.

Der Beteiligte zu 2 ist als Eigentümer einer Wohnung und eines Tiefgaragenstellplatzes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in .... Die Beteiligte zu 1 verwaltet die Anlage.

Die Eigentümergemeinschaft beschloss am 10. Oktober 2001 rückwirkend den Wirtschaftsplan für 2001.

Die Beteiligte zu 1 hat den Beteiligten zu 2 auf rückständiges Hausgeld für Wohnung und Garage für April bis November 2001 nebst einer "Beitreibungsgebühr" in Anspruch genommen und ihre Forderung wie folgt aufgeschlüsselt:

(1) Genehmigter Wirtschaftsplan 2001

April bis November 2001 ( Wohnung: 8 x 386,- DM) 3.088,- DM

(2) Genehmigter Wirtschaftsplan 2001

April bis November 2001 (Stellplatz: 8 x 4,- DM) 32,- DM

(3) "Beitreibungsgebühr" 290,- DM

3.410,- DM

= 1.743,51 Euro.

Das Amtsgericht hat am 29. Mai 2002 dem Beteiligten zu 2 aufgegeben, an die Beteiligte zu 1 für die WEG ... in ... 1.743,51 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 1 DÜG seit dem 20. Dezember 2001 zu zahlen.

Die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2 hat die Kammer am 29. Oktober 2002 zurückgewiesen.

Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 2 mit seiner - nicht mit Gründen versehenen - sofortigen weiteren Beschwerde.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 2 hat keinen Erfolg. Denn die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, das Rechtsmittel sei unbegründet. Die Beteiligte zu 1 sei berechtigt, die Forderungen geltend zu machen, da sie mit Beschluss vom 19. Oktober 2002 zu TOP 7.2 zur gerichtlichen Geltendmachung von Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Eigentümer ermächtigt worden sei.

Der Beteiligte zu 2 sei aus §§ 16 Abs. 2 , 28 Abs. 2 und 5 WEG zur Entrichtung von 3.120,- DM (8 x 390,- DM) für die Monate April bis November 2001 verpflichtet. Die Wirtschaftspläne für die unstreitig in seinem Sondereigentum stehenden Einheiten wiesen die Beträge von 386,- DM bzw. 4,- DM aus, die der Beteiligte zu 2 für den fraglichen Zeitraum schuldig geblieben sei. Der Wirtschaftsplan sei zu TOP 3.1. der Eigentümerversammlung vom 10. Oktober 2001 - mangels Anfechtung und weil nicht nichtig - bestandskräftig beschlossen worden. Einwendungen gegen die Zahlungspflicht seien daher ausgeschlossen.

Die "Beitreibungsgebühr" beanspruche die Beteiligte zu 1 von dem säumigen Beteiligten zu 2 ebenfalls zu Recht. Grundlage sei Ziffer 5 der Gebührenliste zum Verwaltervertrag ("Veranlassung von Klageverfahren bei Zahlungsrückstand 250,--DM +MwSt., zahlbar vom säumigen Eigentümer").

2.

Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

Die Beteiligte zu 1 kann von dem Beteiligten zu 2 3.120,- DM (1.595,23 Euro) an Wohngeldzahlungen für Wohnung und Garage aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan für 2001, nicht allerdings eine Sondervergütung von 290,- DM (148,27 EUR) beanspruchen.

a)

Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht die Ermächtigung der Beteiligten zu 1, die Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen, aus dem Eigentümerbeschluss vom 19. Oktober 2002 zu TOP 7.2 hergeleitet.

b)

Zu Recht hat das Landgericht auch gemeint, der mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 10. Oktober 2001 zu TOP 3.1. gebilligte Wirtschaftsplan 2001 sei bestandskräftig, weil der entsprechende Beschluss nicht nichtig und auch nicht angefochten sei, was Einwendungen des Beteiligten zu 2 gegen seine Zahlungspflicht ausschließe.

c)

Rechtlich zu beanstanden ist allerdings, dass die Vorinstanzen der Beteiligten zu 1 die beanspruchte Sondervergütung in Höhe von 250,- DM zuzüglich Mehrwertsteuer, insgesamt 290,- DM, als pauschalierten Aufwand für das von ihr bearbeitete, von Seiten des Beteiligten zu 2 veranlasste, gerichtliche Beitreibungsverfahrens zuerkannt haben.

aa)

Zwar widerspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, mit der Beteiligten zu 1 als Verwalterin Vereinbarungen über Sondervergütungen für Verwalterleistungen zu treffen, die über die Wahrnehmung der gesetzlichen Aufgaben des Wohnungseigentumsverwalters hinausgehen. Die Bearbeitung die Gemeinschaft betreffender gerichtlicher Verfahren, überschreitet den nach den §§ 27, 28 WEG von dem Verwalter geschuldeten Leistungsumfang und kann deshalb Gegenstand der Vereinbarung über eine Sondervergütung sein (OLG Hamm vom 19.10.2000 - 15 W 133/00; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 26, Rdz. 114). Solche Sondervergütungen müssen sich der Höhe nach in angemessenem Rahmen halten und den voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtigen, wobei auch eine pauschale Sondervergütung festgelegt werden kann (BGH NJW 1993, 1924, 1925). In diesem Zusammenhang ist es unbedenklich, dem Verwalter für die Führung von gerichtlichen Verfahren eine Vergütung in Höhe der - vorliegend nicht überschrittenen - Pauschgebühren nach der BRAGO zuzubilligen (BGH a.a.O; vgl. auch OLG Hamm a.a.O.; OLG Köln vom 09.07.1990 - 16 Wx 173/89; Senat vom 21.02.1996 - 3 Wx 442/92).

bb)

Die Regelung in Ziffer 3.3 des Verwaltervertrages vom 01. Juli 1999 in Verbindung mit Ziffer 5 der Gebührenliste entspricht aber deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist als rechtlich unwirksam zu beanstanden, weil der Verwaltervertrag - wie sich aus Schriftbild, Gestaltung und Formulierung ergibt - für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbestimmungen enthält und deshalb dem AGBG a.F. unterfällt. Hiernach ( 9 Abs. 1 AGBG a.F.) sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch aus der Unklarheit oder Undurchschaubarkeit der Regelung ergeben (vgl. BGH NJW 00, 651). Letzteres ist hier der Fall. Denn Ziffer 3.3 des Verwaltervertrages vom 01. Juli 1999 in Verbindung mit Ziffer 5 der Gebührenliste bestimmt, dass eine pauschale Sondervergütung von 250,- DM zuzüglich Mehrwertsteuer für den Fall "Veranlassung von Klageverfahren bei Zahlungsrückstand, zahlbar vom säumigen Eigentümer" erhoben wird. Diese Bestimmung ist in mehrfacher Hinsicht unklar und deshalb - abgesehen von der Frage, ob der Beteiligte zu 2 als einzelner Wohnungseigentümer durch den Verwaltervertrag überhaupt rechtswirksam verpflichtet werden konnte - benachteiligend und daher unwirksam ( 9 Abs. 1 AGBG a.F.). Denn zum einen ist nicht gesagt, wann ein Zahlungsrückstand in dem genannten Sinne als gegeben erachtet wird, ob Rückstände jeder Art und Höhe für jeden - auch geringfügigen - Zeitraum die Kostenfolge auslösen sollen, zum anderen ist unklar, unter welchen Voraussetzungen eine Säumnis (verschuldeter Zahlungsrückstand) vorliegen und unter welchen (verschuldeten €) Umständen ein Klageverfahren als veranlasst gelten, also die Kostenfolge auslösen soll.

Hiernach bleibt festzuhalten, dass die Beteiligte zu 1 von dem Beteiligten zu 2 zu Recht Wohngeldvorauszahlungen für die Monate April bis November 2001 von 3.088,- DM (8 x 386,- DM) für die Wohnung, in Höhe von 32,- DM (8 x 4,- DM) für die Garage, insgesamt 3.120,- DM (1.595,23 Euro), nicht indes die "Beitreibungsgebühr" in Höhe von 290,- DM, verlangt.

Das Zinsbegehren rechtfertigt sich aus §§ 288 Abs. 1, 247 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 und 2 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die gerichtlichen Kosten aller drei Instanzen von den Beteiligten nach dem Verhältnis ihres Obsiegens und Unterliegens getragen werden.

Des weiteren entspricht es der Billigkeit, dass der Beteiligte zu 2 der Beteiligten zu 1 91 % ihrer notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten, die Beteiligte zu 1 ihrerseits dem Beteiligten zu 2 9 % der ihm notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten erstattet, Letzteres weil sich in dem auf Zahlung von Wohngeld gerichteten Verfahren die Beteiligten ähnlich den Parteien bei einer Zahlungsklage im Zivilverfahren gegenüber stehen.

OLG Düsseldorf:
Beschluss v. 06.01.2003
Az: 3 Wx 364/02