Oberlandesgericht Köln:
Beschluss vom 13. Juli 2001
Aktenzeichen: 16 Wx 115/01

(OLG Köln: Beschluss v. 13.07.2001, Az.: 16 Wx 115/01)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 30.03.2001 - 29 T 250/00 - wird zurück-gewiesen, Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen (§ 47 WEG). Eine Erstattung auÀergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 16.097,27 DM festgesetzt.

Gründe

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, jedoch nicht begründet.

Die Entscheidung des Landgerichts hält rechtlicher Überprüfung (§§ 27 FGG, 550 ZPO) stand.

1.

Die durch nicht angefochtenen Beschluss wirksam zur Verwalterin bestellte Antragstellerin ist aus den eingehenden und zutreffenden Gründen des angefochtenen Beschlusses befugt, die Wohngeldansprüche der Gemeinschaft im Wege gewillkürter Verfahrensstandschaft geltend zu machen. Diese Befugnis folgt aus dem Verwaltervertrag vom 25.01.200, der in § 6 Ziffer 1. eine entsprechende Ermächtigung enthält.

Der Verwaltervertrag ist mit Unterzeichnung durch die Antragstellerin und den hierzu in der Eigentümerversammlung vom 12.08.1999 bevollmächtigten Miteigentümer S. wirksam zustande gekommen, ohne dass es darauf ankommt, inwieweit der für die Antragsgegnerin nach der Beschlussfassung zu TOP 4 erschienene Rechtsanwalt Sch. von ihr bevollmächtigt war und welche Erklärungen er im Zusammenhang mit der Beschlussfassung und dem Vertragsentwurf abgegeben hat.

Dem Miteigentümer S. ist mit dem nicht angefochtenen Beschluss zu TOP 4 wirksam eine Vollmacht zum Abschluss des Verwaltervertrags zu den in die Beschluss enthaltenen Bedingungen (Dauer bis 31.12.2001 mit Verlängerung um jeweils ein weiteres Jahr bis maximal 5 Jahre, falls keine Kündigung erfolgt, Vergütung von 40,00 DM pro Wohnung zzgl. Mehrwertsteuer) erteilt worden. Dieser Beschluss ist entgegen der Meinung der Antragsgegnerin nicht nichtig. Die Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Regelung ihrer Rechtsbeziehungen zu dem bestellten oder zu bestellenden Verwalter per Mehrheitsbeschluss im Sinne des Beschlusses des Bundesgerichtshofs vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 - (NJW 2000, 3500 = NZM 2000, 1184 = MDR 2000, 1367 = ZWE 2000, 518) folgt aus den §§ 21 Abs. 3, 26 Abs. 1 WEG. Inhaltlich betrifft die Ausgestaltung der vertraglichen Beziehungen zu dem Verwalter nicht das Grundverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, sondern eine Sonderbeziehung der Gemeinschaft zu einem Dritten. Sowohl deren Begründung wie auch die Ausgestaltung sind daher einem Mehrheitsbeschluss zugänglich (vgl. Wenzel ZWE 2001, 226 [234]; Becker/Kümmel ZWE 2001, 128 [133 f.]). Es entspricht daher überwiegender Meinung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz den Verwaltungsbeirat, ein Mitglied der Gemeinschaft oder gar einen Dritten zum Abschluss eines Verwaltervertrags bevollmächtigen kann (vgl. Senat NJW 1991, 1302 = WuM 1990, 462-464 = WE 1990, 109; BayObLG WuM 1987, 38 = ZMR 1985, 278 [LS]; OLG Hamm NZM 2001, 49 = NJW-RR 2001, 226 = ZMR 2001, 133; Gottschalg ZWE 2001, 185 [186]; Schmidt, ZWE 2001, 137 [139]). Inhaltlich ist eine entsprechende Vollmacht durch etwaige von der Eigentümerversammlung beschlossene Vorgaben und ansonsten dadurch beschränkt, dass die Vertragsgestaltung ordnungsgemßer Verwaltung zu entsprechen hat (Senat a.a.O.; OLG Hamm a.a.O. Schmidt ZWE 2001, 137 [140]; Staudinger/Bub, WEG, § 26 Rdn. Rdn. 222).

Soweit abweichend hiervon teilweise die Auffassung vertreten wird, die Beauftragung zum Abschluss eines Verwaltervertrags sei nur dann im Wege eines Mehrheitsbeschlusses möglich, wenn zuvor über die Bestellung, den maßgeblichen Inhalt und den Abschluss des Verwaltervertrages beschlossen worden sei, da dies ureigenste Aufgabe der Versammlung sei (so OLG Düsseldorf NZM 1998, 36 = ZMR 1998, 104 = WuM 1998, 50 = ZfIR 1998, 37; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 26 Rdn. 85), ist es zweifelhaft, ob dem gefolgt werden kann; denn es wird nicht hinreichend differenziert zwischen dem Bestellungsakt und Modalitäten des Auftragsverhältnisses zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter, das u. U. sogar konkludent dadurch zustande kommen kann, dass der Bestellte Verwalterleistungen erbringt und die Wohnungseigentümer diese über eine längere Zeit entgegennehmen (vgl. hierzu Staudinger/Bub a.a.O. Rdn. 217). Dadurch, dass die Wohnungseigentümer die Bestellung eines Verwalters beschließen und auch beschließen, das Aushandeln und den Abschluss des Vertrags zu delegieren, machen sie gerade von ihrer Entscheidungskompetenz in einer bestimmten Weise Gebrauch (so zutreffend Drasdo NZM 1998, 15 f.; ablehnend auch Schmidt a.a.O.). Es kann sich in einem solchen Falle allenfalls die Frage stellen, ob eine Bevollmächtigung ohne Vorgabe von "Eckdaten" noch ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. d. § 21 Abs. 3 WEG entspricht und deshalb ggfls. anfechtbar ist.

Letztlich kann die Problematik indes offen bleiben; denn vorliegend sind dem Miteigentümer S. die von dem Oberlandesgericht Düsseldorf geforderten "Eckdaten" vorgegeben worden. Mit den Regelungen über die Dauer, Verlängerungsmöglichkeiten und die Höhe der Vergütung lagen in Verbindung mit dem gesetzlichen Aufgabenkatalog des § 27 WEG alle Essentials eines abzuschließenden Verwaltervertrags fest. Die Ermächtigung der Verwalterin zur Geltendmachung von Wohngeldforderungen im Wege der Verfahrensstandschaft gehört hierzu entgegen der von der Rechtsbeschwerde vertretenen Auffassung nicht. Vielmehr handelt es sich um eine durch § 27 Abs. 2 Nr. 5 gedeckte Ergänzung der gesetzlichen Pflichten der Verwalterin, also um einen bloßen Teilaspekt, dessen Aufnahme in den Aufgabenkatalog zudem ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Eine derartige Regelung ist - wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - in Verwalterverträgen weitgehend üblich und für die Wohnungseigentümergemeinschaft nur vorteilhaft; denn sie ermöglicht ihr eine schnelle und wegen des Wegfalls des Mehrvertretungszuschlags nach § 6 BRAGO kostengünstige Durchsetzung von Wohngeldansprüchen.

2.

Auch in der Sache hat das Landgericht, soweit es zum Nachteil der Antragsgegnerin erkannt hat, zutreffend entschieden. Auf die entsprechenden Ausführungen in dem angefochtenen Beschluss, gegen die auch die Rechtsbeschwerde nichts erinnert, nimmt der Senat Bezug, ohne dass ergänzende Bemerkungen veranlasst sind.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, der unterlegenen Beteiligten zu 1. die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine Veranlassung, weil der Senat die Antragstellerin am Rechtsbeschwerdeverfahren nicht beteiligt hat.

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 WEG.

OLG Köln:
Beschluss v. 13.07.2001
Az: 16 Wx 115/01